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从20万到30亿:特朗普自传

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Year:
2010
Publisher:
中国青年出版社
Language:
chinese
ISBN:
B00PLE5DU2
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1

达.芬奇笔记(中亚)

Year:
2011
Language:
chinese
File:
AZW3 , 16.93 MB
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打造Facebook:亲历Facebook爆发的5年

Year:
2013
Language:
chinese
File:
MOBI , 1.20 MB
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		 			 				图书在版编目(CIP)数据



				从20万到30亿:特朗普自传 /(美)特朗普,(美)施瓦茨著;尹瑞珉译 .



				—北京:中国青年出版社,2011.01

				ISBN 978-7-5006-9716-9

				Ⅰ. 从… Ⅱ. ①特… ②施… ③尹… Ⅲ. 特朗普,D. J.—自传

				Ⅳ. K837.125.38

				中国版本图书馆CIP数据核字(2010)第239709号



			 				Trump: The Art of the Deal

				Copyright © 1987 by Donald J. Trump

				This Translation published by arrangement with Random House, an imprint of the Random House Publishing Group, a division of Random House, Inc.

				Chinese translation copyright © 2011 by China Youth Press

				All Rights Reserved.





			 				从20万到30亿:特朗普自传



			 				作 者:〔美〕唐纳德·特朗普 托尼·施瓦茨



				译 者:尹瑞珉



				策划编辑:李玲香

				责任编辑:孙 明

				美术编辑:夏 蕊

				出 版:中国青年出版社

				发 行:北京中青文文化传媒有限公司

				电 话:010-65511270/65516873

				公司网址:www.cyb.com.cn



				购书网址:www.z.cn

				制 作:中青文制作中心

				版 次:2011年1月第1版

				开 本:787×1092 1/16

				字 数:100千字

				京权图字:01-2010-6387



				书 号:ISBN 978-7-5006-9716-9



				定 价:17.40元



			 				中青版图书,版权所有,盗版必究





	目录

	 		媒体推荐

		1 人在商海:我的一周掠影

		2 特朗普秘笈:教你做生意

		3 我的成长经历:父亲的教诲

		4 辛辛那提的宝贵一课:投资需审慎

		5 进军曼哈顿:经济危机的风险

		6 君悦大酒店:42号大街的复兴之源

		7 特朗普大厦:蒂芙尼般的璀璨传奇

		8 海滨走道建赌城:漂亮的一仗

		9 希尔顿赌场之争:永利出局

		10 焉知祸福:中央公园南区的较量

		11 两盟之争:冒险一试

		12 与政府打交道:沃尔曼溜冰场的重建

		13 卷土重来:曼哈顿西区的故事

		14 充实的一周:达成交易

		致 谢





媒体推荐


				生意场让特朗普大展拳脚……你可以喜欢他,也可以讨厌他,但你不能无视他……加里·格兰特的口音迷倒万人,克拉克·盖博的八字胡形象深入人心,而唐特纳·特朗普的“杀手锏”,就是他的金钱和权力。和其他名声大噪的人物一样,特朗普懂得如何将自己的“杀手锏”用到极致。本书向我们展示了特朗普的传奇人生。

				——《芝加哥太阳时报》

				精彩纷呈、引人入胜……此书是唐纳德·特朗普奇幻人生的一个缩影,让读者一经阅读便无法释手。

				——《波士顿先锋报》



				此书文笔轻松,直言不讳,既是特朗普不凡人生的写照,亦是他的商海宝典。特朗普爱交易胜过一切,如他所说,生意场上最重要的是商人推销自己商品的能力——这本书会让你知道特朗普是如何发挥这种能力的。

				——《纽约邮报》



				特朗普是为交易而生的……这本书值得一读。要知道,特朗普对纽约城的发展规划做出了不可磨灭的贡献。

				——《纽约时报书评》



				此书是我读过的有关生意方面的最好的著作。唐纳德·特朗普这位天才企业家对自己的想法毫无隐瞒,他率直、傲慢,有时又过于保守——总之,非比寻常。

				——《密尔瓦基报》



				想做生意或成为地产大亨?来读这本书吧。让特朗普这位谋利高手和地产界的领军人物告诉你,交易之路该怎么走。

				——《弗吉尼亚导报》

				正如狮子的属性是“肉食动物”,水的属性是“液体”,特朗普的属性,是“生意人”。



				——《圣地亚哥联合报》



				这本书好像特朗普的个人奋斗史……特朗普向我们展示了他做生意的方方面面,以及怎样在经营赌场酒店方面施展才华,实在是精彩。



			 				——《新女性》



				特朗普在本书中夸夸其谈、毫无戒备、引人入胜……从资金、发展前景、建设方面向我们展示了; 纽约房地产界的黄金时代。

				——《出版人周刊》



				对于那些想追随特朗普到达顶峰的人来说,这是一本入门指南……特朗普用自己的亲身经历向人们证明了,只有那些不畏艰险勇攀高峰的人,才能到达胜利的顶点。

				——《伯克郡雄鹰》



				特朗普是这个时代独一无二的“优良品种”,是商界巨星。单是从他拯救美国橄榄球联盟的举措来看,这本书就非常值得一读。

				——《托莱多刀锋报》



				这本书让人激情澎湃。特朗普直言不讳、耐心细致,让我们知道了特朗普交易之道里“道”为何物。

				——《南方航空论坛》



				本书是来自纽约年轻富豪的成功指南。即使对于那些对房地产、纽约政治和赚钱不感兴趣的人来说,阅读此书也是一段相当愉快的经历。

				 ——《圣安东尼奥快讯》



				很有实用价值的一本书。如果你想成为亿万富翁,这本书会对你有些启发。

				——《华盛顿时报》





1 人在商海:我的一周掠影




			 				我并不是为了钱才做生意的。我已经赚了不少钱——比我实际需要的多得多。做生意是因为我热爱这项事业,把它当做我钟爱的一门艺术。正如有人喜欢吟诗,有人喜欢作画,而我喜欢做生意,特别是大笔买卖,尤其让我乐在其中。

				我不拘一格的工作方式让很多人备感惊讶:不拎公文包,尽量减少开会次数,自己办公室的门永远敞开。这么做,是因为我相信,太多的固定模式只会束缚一个人的想象力,影响一个企业家的判断力。我喜欢每天上班都能感受到今天较之昨天的发展,这就足矣。

				我每周的生活内容相对固定。通常,6点就早早起床,花1个小时的时间读早报,9点之前来到办公室,开始一天的工作。打电话是我工作中重要的一部分,每天50几个电话对我来说是家常便饭,有时打到100多个,也不足为奇。放下电话,还有至少12个会议在等着我。大部分会议我们都能速战速决,少部分则需要开15分钟以上,我的午饭也因此都在奔忙中解决。即使我6点半下班回家,也常常要为工作打电话到深夜,有时还要牺牲自己的周末。

				这种生活日复一日,我从未想过要改变。过去的经历让我成长,而只有专注现在,努力当下,我才能创造更好的未来,这正是我工作的乐趣之所在。没有乐趣,又谈何工作的意义呢?





				星期一



				上午9:00 第一个电话,我打给了阿兰·格林伯格。阿兰是华尔街最大的投资银行贝尔斯登公司的行政总裁,也是过去5年里,跟我合作最好的投资银行家。两周前,我们以每股50美元的价格,买入了假日酒店(Holiday Inns)的股份。在电话里,阿兰告诉我,我拥有的100多万只股票,其实仅占酒店股份的4%多一点。还说上周五股市收盘时,假日酒店的股票是每只65美元,他认为造成这一价格的主要原因在于,华尔街曾经有消息称我是个大买家,并据此猜测我正计划掌控假日酒店。



			 				对于传言中的内容,事实上我有三种选择。第一种是,我可能最终会取得假日酒店的控制权,虽然它已经多少有些贬值。以现有股票价格,我能赚接近20亿美金,假日酒店的三家赌场酒店,基本值这个价钱。更何况,酒店另外还有30万间客房,凭借它们我也可以获得可观的收入。

				第二种选择,是卖出我的股份,并获取不错的收益。当然,这种选择的前提是股票价格的上涨,我会因此赚得700万美金。

				第三,假日酒店有可能为了把我赶走,以高价买回我手中持有的股份。如果他们的出价足够高,我也会同意卖出股份的。

				无论做哪种选择,想到酒店糟糕的管理者竭尽全力保住自己的工作,并且美其名曰维护企业的独立自主权,我就觉得好笑!

				上午9:30 亚伯拉罕·赫希费尔德打来咨询电话。他虽然是位成功的房地产开发商,亚伯的愿望却是当个政治家,不料事与愿违,他的政治家梦想成了泡影。

				今年秋天,亚伯参加了纽约州副州长的竞选,他的竞争对手是州长科莫亲自挑选的候选人斯坦·伦丁。为剥夺亚伯的参选权,科莫组织了一次法庭论辩,想通过法律手段达到目的。果不其然,竞选进行到一半,法庭判亚伯出局。亚伯知道我跟科莫私交不错,因此想让我帮他出出主意,他是该接受科莫对自己的所作所为,还是转而加入科莫反对者的队伍,与科莫对抗。我的建议是:支持科莫,他是个好人。

				我们约好了周四见一面。

				上午10:00 我打电话给丹·伊姆斯致谢。伊姆斯在纽约市4频道(WNBC)主持美国最成功的一档电台节目,并且致力于安娜贝尔·希尔基金筹集善款一事。这件事情被媒体关注的迅速程度让我感到意外。事情起因于上个星期,我在看汤姆·布罗考的国内新闻报道时,注意到了来自佐治亚州柔弱的希尔女士,她费劲周折想要赎回因贷款抵押出去的农场。为了保住家族世代相传的农场,她的丈夫,67岁的希尔先生几周前自杀了,希望以此得到的保险金赎回农场。可是这笔钱根本不够。这件事情令人痛心,让我感触很深。有的人辛辛苦苦操劳一生,却眼睁睁地看着自己的努力付诸东流。对我而言,这种事情本不该发生。



			 				通过全国广播公司(NBC),我与佐治亚州一位名叫弗兰克·阿根布莱特的人取得了联系。弗兰克人特别好,很快就开始为希尔女士的事情积极奔走,他让我跟希尔女士抵押农场的银行联系。第二天早上,我打电话过去,一位副行长接了电话。我跟他说自己是来自纽约的一位商人,很乐意帮助希尔女士收回抵押出去的农场。他说虽然这件事他也感到难过,但是现在做什么都来不及了,银行已经决定拍卖农场,“这件事情不会有任何阻力。”

				他的这番话让我感到事不宜迟。我告诉他:“你听好了,如果你们敢取消农场的赎回权,我就以个人的名义起诉你和你们银行犯有谋杀罪,因为是你们的侵扰,导致了希尔先生的死。”这话让这位银行官员突然紧张起来,他用微颤的声音告诉我,他会马上给我回话。

				事情有了很大的转机。一小时后,银行官员打电话给我:“特朗普先生,您放心,这件事情我们一定马上解决。”希尔女士和弗兰克把这件事情告诉了媒体,很快事情成了网络新闻的头版头条。

				到上周周末,我们已经筹集了4万美金,光是伊姆斯的热心听众就捐了两万美金。我们把这笔钱当做圣诞礼物送给了希尔和她的家人,同时还准备平安夜的时候在特朗普大厦(Trump Tower)的中庭举办一个庆祝仪式。对于这次筹款活动,我有信心能够筹到所需款项。我曾答应希尔女士,如果筹的钱不够赎回农场,我也会自掏腰包,补足差价。

				伊姆斯功不可没,为此我邀请他作为我的贵宾,观看下周的美网公开赛。我在球场前排有一间包厢,以前几乎天天去看比赛。现在由于太忙,大部分时间我都让朋友们去看了。

				上午11:15 美国橄榄球联盟(USFL)主管人哈里·亚瑟来电,跟我商量反垄断诉讼的事情。上个月,我们起诉国家橄榄球大联盟(NFL)垄断一案得到了宣判,我方胜诉,但是陪审团只是象征性地让败诉方赔偿我们一美元。我已经让自己手下的新泽西将士队(New Jersey Generals)里一些不错的队员签约到国家橄榄球大联盟,但却无法接受他们荒唐的制度。



			 				我和哈里在电话里商量了一些对策。我的意见是加大诉讼力度,表现得更强势一些。“现在最让我烦心的是,我这边还缺少一个推波助澜的人。”我如是说。

				中午12:00 舒伯特电影公司(Shubert Organization)的老板格里·斯科恩菲尔德给我打来电话。舒伯特电影公司是百老汇最成功的剧场,格里来电是想推荐一位女士做我的行政专员。格里说这位女士一心想来我的公司工作,我回复说,看来她有饱满的热情,我愿意见见她。

				我们还聊了一些剧场生意的事情,接下来我说,我打算带孩子们再看一次剧场热映的音乐剧 《猫》 (Cats)。他提出让他办公室的人帮我订票。我告诉他,自己不太愿意那么做。格里答道:“别犯傻了,我们公司有位女办事员,专门负责给关系好的人订票。我把她的电话告诉你,赶紧跟她联系吧。”

				这真是来自一位好人的善举。

				下午1:15 安东尼·格里埃德曼路过我们公司,进来跟我谈了一下沃尔曼溜冰场 (Wollman Rink) 的建设项目。格里埃德曼曾是市长爱德·科赫手下的住房管理委员,那时候,我们常常意见不一致——有一次我在法庭上还打了他。尽管如此,我依然欣赏他的聪明才智,我不会因为别人跟我意见迥异就对他们抱有成见。我会利用所有机会,找寻最有才的人,并把他们挖掘到自己门下。

				我们公司的托尼一直负责位于中央公园的沃尔曼溜冰场的重建事宜,这项市政工程曾在七年前无疾而终。今年6月,我主动请缨接下这个工程。现在,我们已经在超进度完成任务了。托尼跟我说,他准备这周四浇筑混凝土这最后一项重要工程后,开一个新闻发布会,庆祝一下。



			 				对我而言,这似乎不是一个需要开发布会的新闻。我问托尼,有人愿意来吗?他说,已经有至少十几家媒体说要来了。看来我对新闻事件的判别力还不够。

				下午2:00 我要到法庭出庭作证,因为我们起诉了特朗普大厦的一位承包商。承包工程进展到一半的时候,我们发现承包商完全不负责任,我们跟他们解除了合约,并且诉诸法律,以求赔偿。我十分讨厌法律诉讼、出庭作证一类的事情,可是我也承认,如果真理在我手中,我必须坚持立场,否则就只能任人欺负。即使我没有提起诉讼,也免不了得去出庭作证。唐纳德·特朗普似乎成了一个标签,走到哪里都有人想跟我打官司。

				下午3:00 我让助理诺玛·福德勒给我拿一瓶番茄汁,作为自己的午饭。诺玛负责我每天的日程,跟工作无关的事情我很少亲自处理,因为它们大部分都是浪费时间。

				下午3:15 我给查理斯·格尔斯坦阁下打了个电话。电话没接通,我就留了个口信。查尔斯阁下是一位成功的房地产律师,不过我不喜欢他。

				我敢肯定查尔斯阁下是布朗克斯人,他很自大,总以贵族自居,所以我才称呼他“阁下”。上周末,我听说李·艾柯卡聘用了查尔斯阁下,让他代表自己洽谈棕榈海滩的一笔生意。这笔生意艾克卡打算让我做他的合伙人,但李不知道,我跟查尔斯阁下之间有一段小插曲。不久前,跟我谈生意的一个伙伴需要一位律师,我就把查尔斯阁下推荐给他。哪想到,查尔斯居然建议这位伙伴不要跟我做生意了,这实在让我哭笑不得。

				这次聘用查尔斯阁下洽谈的是在棕榈海滩附近买两处公寓大厦的生意。我在棕榈海滩有一处豪华公寓,取名为玛尔拉格(Mar-A-Logo)。去年冬天的一天,我来这里度周末。跟朋友们出去吃午饭的路上,两幢漂亮的公寓大厦吸引了我。我当即决定买下它们,于是打了几个咨询电话。 知情人告诉我,这两处房产造价1.2亿美元,而且纽约的一家大银行刚刚没收了它们,而且开发商还不起贷款的抵押财产。接下来,我开始运作,以4000万美元买下了这两处房产。



			 				中间人威廉姆·富家奇最先提议,我可以跟李·艾柯卡一起做这笔房产生意。我觉得李是一位出色的商人,他以精明的策略挽救了克莱斯勒公司,从个人情感角度,我也很欣赏他。通过种种机缘,我们开始一起探讨购买两处大厦的事。这是一笔巨额投资,我尚不确定李是否已经下定决心跟我合作。如果他不跟我合作,我想,那一定是查尔斯从中作梗了,他真是位无所不能的好律师。查尔斯给我回电话的时候,我就这么跟他说。

				下午3:30 我打电话给姐姐玛丽安·巴里,探讨最近我们在大西洋城(Atlantic City)的一个法律诉讼的判决。玛丽安是新泽西州联邦法院的一名法官,她的丈夫约翰,是一位才华横溢的律师,很多事情他都帮我出谋划策。

				“法庭居然否决了我们,简直不可思议!”我在电话里说。玛丽安非常机敏,法律方面的知识,她懂的比我多。对于这个结果,玛丽安也很吃惊。我对她说,我已经安排把有关案件的所有材料整理好,会立刻给约翰送去,让他负责上诉。

				下午4:00 我来到会议室,想看一下特朗普大厦中庭圣诞节装扮方案的幻灯演示。雄伟壮观的特朗普大厦中庭由大理石建造而成,有六层楼那么高,它已经成为纽约标志性旅游景点之一,每周都有来自世界各地的10余万游客到这里参观、购物,它也因此成为特朗普集团(Trump Organization)的象征。特朗普大厦中庭的地位如此重要,关于它的圣诞装扮方案,我自然也不敢怠慢。

				绝大多数的幻灯片我都不满意,看到最后一张,展示的是在大厦入口处放置一个巨大、华丽的金色花环,我当即决定用这个方案。我们往往会遇到这种情况:有时候,最简单的办法,反而达到了最好的目的。

				下午4:30 尼古拉斯·瑞比斯来电说他将飞往澳大利亚的悉尼,尼古拉斯负责我在大西洋城申请赌场经营许可证的事情。他说这次飞悉尼需要24小时,我感谢道:“很高兴你能代我过去”。

				其实这笔生意非常值得去这么一次,澳大利亚的新南威尔士州政府正在物色一家投资商,拟建造世界最大的赌场,我们公司是竞标活动的领先者。尼古拉斯这一趟,正是要跟新南威尔士州政府的重要官员见面。他说,有任何消息,都会在第一时间通知我。



			 				下午5:15 我打电话给亨利·卡奈斯伯格。亨利现在负责选择全国广播公司新总部的地址。过去一年多的时间里,我们一直向全国广播公司“献殷勤”,希望他们能将总部搬到我们公司在曼哈顿西城区(West Side)的地段。一年前我买下这块地产,它紧挨哈得孙河(Hudson River),占地78英亩。最近我还对外宣称,将在这里建世界最高的楼。

				我明白,亨利只不过想给我透露一下他们关于选址的近况,我也一直在附和他。我提到布卢明代尔百货商店(Bloomingdale)业绩将日趋衰落,到特朗普大厦开零售店,才会真正使他们名利双收。我还说,纽约各界似乎对我们的计划很感兴趣,我们争取在接下来的几个月里让这个计划获得初步批准。

				卡奈斯伯格听上去被我这番说词打动了。挂电话之前,我又渲染了一番全国广播公司总部设在世界第一高楼的好处,我说:“请您珍惜这次机会,这可是一处绝佳的地标。”

				下午5:45 我9岁的儿子多尼打电话问我什么时候回家。无论在忙什么,我都会接孩子们的电话。除了多尼,我另外还有两个孩子,6岁的女儿伊万卡和3岁的小儿子艾瑞克。随着孩子们年龄的增长,当爸爸的“任务”似乎减轻了——我爱我的孩子们,但是我总玩不好他们喜欢的玩具卡车和洋娃娃。现在,多尼已经开始关注建筑、房地产和体育运动方面的事情了,这让我感到欣慰。

				我在电话里告诉儿子,爸爸一定尽早回家。但是多尼却一定让我说一个准确的时间。也许,他是遗传了我不达目的不罢休的基因吧。

				下午6:00 又打了几个电话,我从楼上乘电梯回到位于特朗普大厦住宅区的家。当然,回家后我还要再打几个电话。





			 				星期二

				上午9:00 我给伊万·博斯基致电。博斯基是一个套利者,同时,他跟他的妻子是比弗利山酒店(Beverly Hills Hotel)的主要所有者。我刚听说他打算卖出酒店。可我并不知情,打过电话两周后,博斯基急于卖出酒店原是为了迅速融资。

				我打算聘请54俱乐部(Studio 54)和百略达公司(Palladium)的创始人,史蒂夫·卢博和伊恩·施格拉替我管理比弗利山酒店。史蒂夫是一位不可多得的人才,他一定能重振酒店的雄风。我在电话里告诉博斯基,自己对这笔生意有兴趣。他告诉我,摩根士丹利集团(Morgan Stanley)已经开始着手这笔交易,待会儿摩根公司的人会跟我联络。

				我钟情于洛杉矶这座城市。20世纪70年代,我经常去洛杉矶度周末,就住在比弗利山酒店。当然,我不会让个人情感影响到自己的商业判断力,就算再喜欢这家酒店,也得等到它的出价对我有利,才会出手。

				上午9:30 阿兰·格林伯格来电说我们又购进10万只假日酒店的股票,而且股价上涨了1.5个百分点,股市的波动是很大的。我告诉阿兰,听说假日酒店的高层们急得像热锅上的蚂蚁,正召开紧急会议商量怎么对付我呢。阿兰认为,假日酒店领导层会制订出“毒丸计划”,来抵制我“邪恶”的收购行为。

				我们的对话仅用了不到两分钟。我喜欢跟阿兰这种高效的人通话,他从不说废话。

				上午10:00 我会见了一些承包商,他们负责特朗普广场的室内停车场和交通运输中心的建设工程。这片交通区位于大西洋城海滨走道(Boardwalk),与特朗普广场有一街之隔,建成后能容纳2700个车位,工程造价3000万美元。今天他们来向我汇报工程的进展,他们说,目前一切都在按计划进行,费用也在预算之内。

				车库将在1987年5月的最后一个周末投入使用。这是大西洋城每年最盛大的一个周末,因为紧随其后的周一便是阵亡战士纪念日(Memorial Day),这一活动将使我们公司大赚一笔。目前特朗普广场虽没有正规的停车场,但对收益没造成什么影响。新的停车场位于通向海滨走道的主干道的末端,离海滨走道很近,去我们的赌场也只需穿过一个人行道。凡是在这里停车的人,都将成为我们的财源。



			 				上午11:00 我会见了纽约金融界一位高官,他想来我这儿找生意做。我跟他大体介绍了一下最近正准备接手的几笔生意。很有意思,现在都是银行家来找我,从我这儿借钱用,他们也图个万无一失嘛。

				中午12:15 助理诺玛到我办公室说,我们原定周四举行的沃尔曼溜冰场新闻发布会要改到这周三了。因为与纽约州公园管理委员会主席亨利·斯特恩的日程发生了冲突,他这周四要到纽约上西区为中央公园新运动场建成仪式献词。这个运动场是歌手黛安娜·罗斯承包经营的。

				现在的问题是,工程要按部就班,我们不能提前浇筑混凝土,但是如果没浇筑混凝土就开新闻发布会,又失去了新闻的时效性,真是添乱,可又能怎样?只能临时应付一下,我不想让亨利为难。上一周,我的保安以没有我签的放行证为由,拒绝亨利进入溜冰场施工现场。这件事做的有点过,可想而知,亨利生气了。

				下午12:45 我的会计杰克·米特尼克打来电话,跟我商量我们最近这笔生意对公司上交税金的影响。我问他,新的联邦税法将取消房地产行业的销账行为,这是否对我们很不利。

				出乎我的意料,米特尼克说,他认为新政策对我有百利而无一害。他分析说,我的大部分收入依靠的是经营赌场和共管大厦,再说现在最高税率从50%下降到了32%。可我还是认为,新法是一个败笔,因为它取消了对开发商投资和建设的激励机制。要知道,在那些非中心地段,没有政府的激励机制,是没有开发商愿意承包的。

				下午1:30 我叫诺玛致电密苏里州新当选的共和党议员约翰·丹弗斯。我并不认识丹弗斯,但他是强烈反对新税法为数不多的几个议员之一,所以我要跟他联系。也许现在做什么都于事无补,因为新税法已经公布。我打电话只是想赞赏他能不顾自己仕途的安危,敢于坚持自己的观点。



			 				丹弗斯没在办公室。他秘书说,丹弗斯会再与我联络的。

				下午1:45 诺玛见我刚好没在打电话,进来问我对几份邀请函的处理意见。第一份来自戴夫·温菲尔德,他邀我担任晚宴的主持。戴夫是纽约扬基队的外场手,他有一个反对运动员用禁药的基金会,这个晚宴与基金会有关。本月我已经为两场晚宴担任了主持,一场是为脑瘫患者联合会(United Cerebral Palsy),另一场是为警察运动联盟(Police Athletic League)。

				我很清楚,自己为什么总是受邀担任主持或在仪式上讲话。不是因为我伟大,而是因为邀请我参加慈善活动的人知道,我有一帮富人朋友,我的出席可以带动他们出钱买宴会桌位。我熟悉游戏规则,虽然不愿参与,却不好推脱。然而,这个月我已经两次求助于朋友们。慈善——只有这个理由,我才好意思开口让朋友花10万美元去买一个桌位。我吩咐诺玛,让她婉言拒绝戴夫的请求。

				另一个邀请来自青年总裁组织(Young President’s Organization),邀我出席他们的一场晚宴并致词。青年总裁组织的成员都是年龄在40岁以下的各公司总裁,两个月前我已经过了40岁生日,所以我想,在他们眼里,我已经是个元老级人物了。

				大概还有六个派对的邀请,诺玛问我去不去,我选了其中两个。一个是房产经纪人爱丽丝·梅森的派对,她请的都是纽约房产界有头有脸的人物。请到这些人,梅森的身价也随之提升,跻身到社会名流之列。另一个邀请来自一对可人儿:美国广播公司(ABC)的芭芭拉·沃尔特女士和洛利玛影艺公司(Lorimar-Telepictures)的总裁墨夫·埃德森先生,他们几个月前刚在加利福尼亚州完婚。

				说实话,我在派对里不太引人注意,因为我不喜欢跟人闲谈。可是,闲谈是做生意的一部分,所以我会逼着自己多聊一些,然后争取早点回家。当然,幸运的时候,我也能碰上自己喜欢的话题。我常常是很早接受了派对的邀请,想着赴约的日子遥遥无期,等到这一天真正来了,却后悔当初不该答应,但也无计可施。



			 				下午2:00 我有了个想法,就又打电话给阿兰·格林伯格。我的意思是,如果收购假日酒店,要先取得内达华州的赌场经营许可,因为假日酒店在内达华有两家赌场。我问阿兰:“我想把假日酒店的股份卖掉,赚上一笔,得到赌场经营许可后,再收购假日酒店,你意下如何?”

				阿兰坚决反对,让我不要出手。我听取了他的意见,就挂了电话,做事情还是应该留有尽量多的余地。

				下午2:15 约翰·丹弗斯给我回电。我们聊得很愉快,我鼓励他为了目标继续努力。

				下午2:30 我给拉斯维加斯沙丘饭店(Dunes Hotel)的老板回了电话。沙丘饭店的拥有的地段,应该是拉斯维加斯一带未开发地段中最好的一块,如果价格合适,我会考虑买下那里。

				我崇尚大规模的赌场生意,这对我有无穷的吸引力。归根到底,我迷恋的是滚滚的财源。如果你熟知自己涉足的生意,并且善于运作,就能够从中谋利,精明的运作可以给你带来广袤的财源。

				下午2:45 我的两位兄弟,罗伯特和哈维·费里曼来到我办公室,他们都是我的副总裁。前几天,他们跟联合爱迪生电力公司(Con Edison)和全国广播公司的高层讨论了西城建楼的事情,今天是过来汇报的。爱迪生电力公司在西城最南端有一个排烟塔,各位高层讨论的是,如果新建大厦紧挨着排烟塔的话,是否会影响正常排烟。

				罗伯特小我两岁,说话温和、平易近人、天资聪颖并且做事高效。也许做我的弟弟并不容易,但是他从无怨言,还跟我保持着亲密的关系。罗伯特是这个世界上唯一一个我亲切地称为“老弟”的人。他跟大部分人都处得很好,这对我是一大优势,因为作为公司的最高领导,我有时难免“当坏人”。哈维的性格跟罗伯特截然相反,他不苟言笑,说话直奔主题,但是思维缜密,擅长逻辑分析。



			 				他们跟我说,联合爱迪生公司的人认为,新楼的建设并不会影响排烟塔正常工作。我听了很高兴,但也清楚,电力公司没有最终决定权。在得到许可之前,我们应该独立制定一份该区域的环境影响报告书。

				下午3:15 我打电话给城市规划委员会(City Planning Commission)的赫伯特·斯高茨。城市规划委员会对西城建楼计划有初审权,这周五赫伯特和他的同事会对我们的选址进行实地考察。

				赫伯特不在,我给他的秘书留了口信,希望周五能跟赫伯特先生见一面。

				下午3:20 吉拉德·施勒格律师来电。吉拉德供职于美国最好的房地产公司之一的德雷尔&特劳布公司(Dreyer & Traub)。1974年我买回康莫得酒店后的每笔大生意,他几乎都经手过。吉拉德不仅是位律师,更是一个极具商业头脑的人。跟其他商人一样,他能迅速地看出每笔交易里最重要的东西。

				我们谈了谈假日酒店的近况,还有另外几笔进展不同的生意。吉拉德和阿兰·格林伯格一样,是个不说废话的人。我们聊了六个问题,用了不到10分钟。

				下午3:30 我的妻子伊万娜要乘直升机去大西洋城,走之前来跟我道别。我常跟伊万娜打趣说,她工作比我还拼命。去年,我从希尔顿集团买下一家赌场,成为我的第二家赌场,取名“特朗普城堡”,我想让伊万娜掌管这家赌场。伊万娜无论做什么都能出类拔萃,天生就是个管理者坯子。

				伊万娜在捷克斯洛伐克长大,是家里的独生女。她的父亲是一名电力工程师兼优秀运动员,他在伊万娜很小的时候,就教她学习滑冰。伊万娜6岁开始在滑冰比赛中拿奖,1972年,她作为捷克斯洛伐克滑雪队的一名替补队员,参加了日本札幌的冬奥会。1973年,从布拉格的查理斯大学(Charles University)毕业后,伊万娜来到加拿大蒙特利尔,很快便成为加拿大的顶尖模特。



			 				1976年8月,我和伊万娜相识于蒙特利尔夏季奥运会。在那之前我跟不少女性约会过,但是都没有真正投入。伊万娜跟她们都不同,我真的动了心。我们交往了10个月后,终于在1977年4月结合在一起。婚后不久,我让她负责一项正在进行的工程的内部装修工作,她干得非常漂亮。

				伊万娜是我见过的做事最井井有条的人。除了照顾我们的三个孩子,她还负责打点我们的三处房子,分别是我们在特朗普大厦的公寓,在棕榈海滩的豪华俱乐部,玛尔拉格和位于康涅狄格州格林尼治的家。另外,她还要掌管特朗普城堡的生意,养活大约4000名员工。

				特朗普城堡经营得非常好,但我仍希望伊万娜能做得更好。我告诉她,我们拥有大西洋城最好的赌场设施,理应做成最赚钱的一家。伊万娜的商业抱负不亚于我,她坚持认为我们的赌场经营并不占优势。她让我建更多的套房,却没考虑到建这些套房需要花费4000万美元。她只考虑到没有套房就会影响生意,特朗普城堡就不会是最好的赌场。我当然不会当面驳斥她。

				下午3:45 通用汽车公司负责凯迪拉克汽车销售的副总裁奉总裁之命打来电话。我跟凯迪拉克分部总裁约翰·格雷登伯格是在棕榈海滩认识的,凯迪拉克公司想跟我们合作,生产一种新的豪华轿车,取名为“特朗普金色系列”(Trump Golden Series)。我对这个提议很感兴趣,于是跟对方约好最近两周找个时间坐下来好好聊一聊。

				下午4:00 德崇证券(Drexel Burnham Lambert)的赌场分析员,丹尼尔·李和同事前来拜访,希望在一笔收购酒店的生意中,做我的投资银行家。

				德崇证券有位员工,名叫迈克尔·米尔肯,发明了“风险债券”投资法。过去几年里,他经常给我打电话,希望我能到德崇证券接受服务。我并没有料到德崇证券不久会陷入内幕交易的丑闻,制造震惊华尔街的爆炸性新闻。不管怎么说,我觉得迈克是美国橄榄球队的聪明人。但是,阿兰·格林伯格却不这么认为。阿兰忠心耿耿地替我做了出色的工作,我自然听从他的建议。



			 				我听说丹尼尔·李和他的同事做生意亏本了,不过这事跟我没什么关系。我说会再跟他们联络,便送走了他们。

				下午5:00 曾在迈阿密海豚队(Miami Dolphins)担任后卫的拉里·科桑卡,给我打来电话,建议将美国橄榄球联盟和加拿大橄榄球联盟(Canadian Football League)合并。拉里是个阳光、和善的青年,充满了活力,可是他却没能说服我。我告诉他,如果美国橄榄球联盟不能让赫歇尔·沃克和吉姆·凯里这样优秀的队员成功,怎么指望加拿大球队的一些无名之辈帮助他们?我们必须先打赢官司,推翻国家橄榄球大联盟的垄断。

				下午5:30 我给设计师卡尔文·克莱因打去祝贺电话。特朗普大厦刚开业的时候,卡尔文租下了大厦一楼的所有办公室,作为自己新研发的“迷情”(Obsession)香水的生产基地。他的生意相当成功,不到一年,他把二楼也租下来了。现在,卡尔文的公司进入了全盛时期,他的企业也扩展到了大厦的三楼。

				我非常佩服卡尔文,这一点我对他如实相告。他是一位才气逼人的设计师,思维敏捷的推销员,精明能干的企业家,正是这些过人之处,帮助卡尔文走上了成功之路。

				下午6:00 我草拟了一封信,写给《纽约时报》建筑评论员保罗·戈德伯格。一周前,保罗·戈德伯格在时报周末版的专栏里撰文回顾了炮台公园(Battery Park City)的设计建成,带动了曼哈顿下城(曼哈顿南部地区)的发展,还说,这与特朗普公司正在西街建造影视城的行为形成了鲜明的对比。说白了,保罗是在给我们出难题。

				但是他不知道,我们正在让新建筑师用全新理念设计这项工程,没有人知道新方案的内容。戈德伯格见都没见新的方案,就要把它封杀掉。

				我在信中这样写道:“保罗先生,您好。从最近您在《纽约时报》上发表的评论员文章可以看出,无论我们新建的影视城是一项多么利国利民的工程,您都铁了心要否定它。您的口才要是够好,干脆把全国广播公司从纽约说到新泽西得了,我很看好您。”



			 				很多人说我不该以这种口气给评论员写信。可我却觉得,既然评论员能够随心所欲地发表对我们工作的看法,我们为什么不能以牙还牙?





				星期三

				上午9:00 我和妻子一起去给女儿选学校。五年前如果有人跟我说,为了孩子我得大清早地去参观幼儿园的教室,我一定会笑他们的。

				上午11:00 出席沃尔曼溜冰场的新闻发布会。现场情况让我有点吃惊,已经有20几位记者和摄影师在等着了。

				纽约公园管理委员会主席亨利·斯特恩第一个发言,他对我赞赏有加。他说,如果纽约市想独立完成当前的改革任务,那么“我们希望财政预算审查委员会(Board of Estimate)能够批准唐纳德·特朗普先生的这项市政工程”。

				轮到我发言的时候,我告诉大家,我们已经铺设了22英里的管道,全部经过严格测试,没有裂缝。我们的工程进度比原计划提前了至少一个月,预算控制在40万美元以内。我还宣称,我们已准备好滑冰场11月13日的盛大开业,届时将有众多世界级的溜冰运动员给大家带来精彩纷呈的表演。

				等我发言完毕,记者们问了一大堆问题。最后,我和亨利都站到溜冰场上。虽然今天还不能浇筑混凝土,但是我们可以象征性地表示一下。几个工人用独轮车推来一些湿混凝土,把小车立在我和亨利面前,我们俩各用铁铲挖了一些,浇在管道上,摄影记者则在旁边忙着拍照。

				尽管这种“我做你拍”的事情我已做过不少,每每碰到,还是觉得滑稽可笑。想想看,几个西装笔挺的人,拿着铁铲挖混凝土,该是一副怎样的景象。但是,我会投记者所好的,说白了,一个愿买,一个愿卖。



			 				中午12:45 从溜冰场一回来,我就开始处理未接来电。我得尽快处理这些工作,以便早点动身去特顿,参加新泽西赌场管理委员会(New Jersey Casino Control Commission)一位委员的退休欢送晚宴。

				第一个回电,我打给了亚瑟·巴伦。亚瑟·巴伦是海湾西方石油公司娱乐集团的总裁,他们名下有著名的派拉蒙电影公司。我跟海湾西方石油公司的主席马丁·戴维斯交情很深,亚瑟这个电话,显然是对我两周前写给马丁的一封信作出回应。我在信中说,公司最近买了一处优势地段,正计划建一座大厦,在大厦底层建八家电影院,不知马丁先生是否有兴趣买下来。

				“马丁先生,您永远是我做生意的首选伙伴,这一点,想必您也很清楚。”说这话,我没有半点儿虚情假意,马丁先生确实是一位值得结交的精明商人。目前另有十几家公司在向我主动示好,希望能买下这八家影院。所以,即使没能如愿跟马丁先生谈成这笔生意,我也不是别无选择。

				不过我已料到,亚瑟·巴伦先生打来电话,是有意跟我合作。我们约好,下周开会洽谈合作事宜。

				下午1:30 我给亚瑟·斯诺比克回了个电话。亚瑟是纽约顶尖的经纪人之一。三周前,亚瑟来电说,他有一批外国客户,想购买我的西城地块。他不愿透露买方姓名,只说他们都是讲信用的人,愿意出远高于1亿美元的高价买下这块地,一年前,我是以1亿美元购入这块地的。

				我对这个出价不太满意,告诉亚瑟说:“报价太低,如果他们愿意抬高价格,我也许会考虑卖出。”亚瑟打来电话,是想给我汇报一下这件事的近况。

				事实上,出多少价,我都不愿意卖出这块地产。在我眼里,这一百英亩紧挨哈得孙河的地产,是世界上未开发的最好地段。不过,规则是人订的,我不会把事情说死。亚瑟说这批客户还是很想要这块地,而且有可能提高出价,但不会比最初报价高太多。我让亚瑟“继续跟他们抬价”。

				下午2:00 负责在玛尔拉格别墅建游泳池的承包商来电。虽然很忙,我还是接了电话。我的设计理念是,让新建的游泳池最大程度的跟别墅原来的建造风格一致,每一个细节都不能忽略。



			 				我买玛尔拉格只是为了自己居住,并不是什么房地产投资,尽管如此,它的购买还是经历了一番生意上的讨价还价。

				这幢别墅建于20世纪20年代初,最早由珀斯特谷物公司(Post)的女继承人玛乔丽·梅里韦瑟·珀斯特出资所建,当时,她已是金融天才赫顿的妻子。别墅占地20英亩,与大西洋和沃斯湖(Lake Worth)相对,内有118间房屋,全部建成花了四年时间。别墅的外墙,是由意大利经海路运来的多利安石头筑成的,共耗费三船石头。另外,整座别墅内外墙,一共用了36000块有着近500年历史的西班牙瓷砖。

				珀斯特夫人死后,将别墅捐给了联邦政府,做总统行宫。政府后来又把别墅还给了珀斯特基金会(Post Foundation),基金会把别墅公开拍卖,开口价2500万美元。1982年我在棕榈海滩度假时,第一次参观了玛尔拉格别墅。我当即开价1500万美元,打算将其买下,但是基金会没有接受。后来,基金会又跟多个买家洽谈,他们出价比我高,但都没有谈成。每次看他们交易谈崩,我都会向基金会再开个价,而且开价一次比一次低。

				1985年年底,我终于将别墅收入囊中。我出500万美元现金购房,另加300万购买室内家具。基金会可能再也不愿意为这笔买卖操心了,于是答应了我的出价。一个月后,我们的交易顺利完成。交易成功的消息传出的当天,棕榈海滩《每日新闻》(Daily News)就在头版头条的大篇幅报道了此事,新闻取名为《跳楼价卖出玛尔拉格豪华别墅》。

				没过多久,另外几处跟玛尔拉格面积相仿的房产,都保守要价到1800万美元。还有人跟我说,光是玛尔拉格的那些家具,都比我买整座房子的价格贵。看来,做生意也讲究一个好时机,时机一到,立刻出手。当然,玛尔拉格的保养是一笔不小的开支,每年我花在这上面的钱,都能在美国任何一个地方买一处体面的房子。

				以上这些,算是我给泳池承包商致电原因的“背景资料补充”。他的问题很简单,但是只要跟别墅有关我都会过问,他问我,泳池现在用的多利安石料是否跟别墅整体风格匹配。电话虽然只打了两分钟,但这却可能节省他们两天的工作量,而且,经我批准之后,就不用担心工程会被否决了。



			 				下午2:30 一位在苏联做过不少生意的商人给我打电话,告诉我莫斯科筹建豪华酒店的事情,这正是我要接手的生意。早些时候,我跟苏联驻美国大使尤里·杜宾宁一起参加了一个午餐会,主办人是雅诗·兰黛的儿子伦纳德·兰黛,他是一位成功的商人。后来,尤里大使的女儿知道了我和我的特朗普大厦,于是经她引荐,经过一系列洽谈,我现在得以跟苏联政府合作,筹划在克林姆林宫对面建一座豪华酒店。这位商人打电话告知我,苏联方面邀请我今年7月份去一趟莫斯科。

				下午3:00 罗伯特来我办公室,我们商量了几个有关全国广播公司和西区地块的事情。

				下午3:30 一位田纳西州的朋友来电,想跟我合作做生意。他是一个有魅力的人,长相英俊,衣着得体,田纳西式的说话风格让人听起来很舒服。他亲切地称我多尼,我对这个昵称很反感,还好,他念这个名字的口气没让我讨厌。

				两年前,这位朋友为了另一桩生意打电话给我。他想召集一批有钱人,组建一家石油公司。他当时是这么跟我说的:“多尼,我希望你能出资5000万。这笔生意没有亏本一说,我敢保证,你的钱在一个月后就能翻两到三番。”他跟我分析得头头是道,我也被他说服了。就在要签合同的时候,一天早上,我一睁眼想到的第一件事就是,这个合同不能签。

				我给他打了电话,跟他说:“我总觉得这件事有些地方不对劲,也许是因为看不到石油而心里不安,也许是因为石油生意已经没什么新意了,总之,我不想入股了。”他听了,只好说:“好吧,多尼,我不会勉强你,但是机不可失啊。”几个月之后,石油价格猛跌,他们的公司宣告破产,投资者们血本无归。当然,这些都是过去的事了。

				这件事情让我明白了一些道理。第一,不管外界条件多么诱人,一定要相信自己内心的声音。第二,人应该坚持做自己有把握的事情。第三,有时候,不投资就是最好的投资。





			 				我的及时收手,保住了自己的5000万美金以及和朋友的友谊。这次他又要跟我合作,我在电话里不便直接拒绝他,就让他先把合同发来看看。不过,我签约的可能性不大。

				下午4:00 给朱迪斯·克朗茨回电。朱迪非常了不起,她是一位漂亮可爱的女士,她写的三本书连续登上畅销书榜首。她最新的一本小说《风雨娉婷》(I’ll Take Manhattan)是以特朗普大厦为背景写的,她还把我写进了书里。我答应朱迪,在以她的书改编的电视剧里,客串一场扮演“我自己”的戏。跟我在戏里合作的是明星瓦莱丽·贝尔蒂内利,那场戏的拍摄地点就在特朗普大厦。

				朱迪在电话里说,我拍的那场戏反响不错。我听了很高兴。虽然我不会改行当演员,但在电视剧露面,不失为一个提高特朗普大厦知名度的好办法。

				下午4:50 今天的最后一个电话,我打给了保罗·哈林比。保罗是我在贝尔斯登公司的合作伙伴,1985年,我们成功地为我的两家赌场发行了5.5亿美元的新债。

				我们在电话里商量建立特朗普基金的事情。打算用处理价购买被查封或取消赎回权的地产,特别是西部地区符合条件的地产。

				哈林比告诉我,计划书已经拟好,他有信心通过公开拍卖这些地产,让我们轻松赚到5亿美元。这种交易的优势是,我可以在每笔交易中都能占据股权优势,即使生意失败了,我也不会承担风险。但劣势是,我要做自己的思想工作。比如,一块被查封的地产,我既想以自己的名义买下,又想留给特朗普基金,这种情况该怎么办?

				虽然有这种顾虑,我还是打算看完计划书再做定夺。

				下午5:00 我驱车赶往60号大街的直升机场,乘直升机飞往特顿,参加5点半的鸡尾酒会。





				星期四

				上午9:00 我跟亚伯拉罕·赫希费尔德如期碰面,亚伯还是对州长科莫赶他出局一事耿耿于怀。我跟亚伯说理解他的感受,但州长确实是个好人。而且,亚伯一个民主党派的人士,怎么可能一下子转成共和党人呢。再说了,现在的大局是,科莫极有可能在连任竞选中胜出,聪明的做法是,亚伯应该支持胜出者。

				亚伯是个倔犟的人,不过最后还是做出了让步,他说:“你想办法让州长给我打个电话行吗?”我告诉他会尽力而为。虽然我对亚伯的想法不苟同,可我依然喜欢他和他的家人。

				上午10:15 阿兰·格林伯格来电,因为股市开盘一小时之后下降了25个百分点。阿兰说现在人人都在抛售股票,所有股票都在跌,但是假日酒店的保持平稳。这个消息让我喜忧参半。我既希望假日酒店的股票能跌,这样就可以再廉价买入一些。可我又希望它的股票能升,因为股票每升一个百分点,我都能轻松坐收不少钱。

				上午10:30 负责美国橄榄球联盟反垄断案的律师哈维·梅尔森,到我办公室开会。哈维是一位不可多得的辩护律师,他接手了我们这起并不为人看好的官司,虽然只获得了一些象征性的赔偿,但我们还是成功赢了这起案子。

				然而,从上次辩护结束,我就开始担心,哈维会不会在庭上对陪审团某些成员的言词过于尖锐了。每天他都穿一身漂亮的条纹西装上班,西装的上衣口袋里放一块小手帕。我不清楚,他的风格是否受人欢迎。

				总的说来,他跟其他员工一样能出色完成工作,而且,对于反垄断一案,我在他身上寄予厚望,我比较欣赏他做事热情的态度。他自己对上诉也充满信心,认为我们一定能大获全胜。



			 				上午11:30 史蒂芬·海德来电。自从6月份我将假日酒店的股份全部买下,并将其转入特朗普赌场酒店之后,我就聘用史蒂夫为我管理赌场酒店的生意。史蒂芬以前为史蒂芬·永利效力,是金砖大酒店的副总裁。永利先生是经营赌场业的高手。我有一条用人哲学,就是从高手中挖掘高手,史蒂芬正是这样的可贵之才。经过一段长时间的交涉,我给史蒂夫开出更高的职位和薪酬,于是他答应投奔我。我觉得他是心甘情愿为我工作的,他倒不在乎离开永利。

				永利先生为人圆滑,又有点无厘头。几周前,他给我打电话说:“唐纳德先生,我跟我妻子要离婚了。”我说:“史蒂芬,想开点儿。”他说:“没什么的,我们还爱着彼此,只不过不做夫妻了,她现在就在我旁边,你想跟她打个招呼吗?”我婉言谢绝了。

				海德在电话里向我汇报刚统计出来的酒店8月份财政收支情况。他说,本月我们经营酒店的毛利是903.8万美元,而去年同期毛利是343.8万美元,当时还是假日酒店跟我合伙经营的。

				“情况还不错。”我听后跟海德说,“我们现在还没有停车场嘛,建好后也能取得收益。”不过我也没忘督促他一下,“现在你要做的,是努力提高酒店的卫生质量。”我是一个对清洁程度要求严格的人,上次实地考察的结果让我不太满意。

				史蒂芬温和地回答道:“唐纳德先生,我们已经在下功夫了,而且也小有成效。”

				中午12:00 我步行到沃尔曼溜冰场,今天是浇筑混凝土的日子。早上,所有的报纸都报道了我们的新闻发布会。

				我到了溜冰场,看到外面停满了装水泥的车队,像是在准备一场军事行动。负责这项工程的建筑公司任务一直完成得不错,不过,今天才是重头戏的部分:看到几千磅湿混凝土一卡车一卡车地倒在溜冰场上,就像在看全世界最大蛋糕的制作过程。



			 				虽然新闻发布会昨天已经开过了,但是今天还是有很多摄影记者从四面八方赶来,见证这个令人期待的时刻。

				下午1:30 《财富》杂志的记者来采访我有关房地产和新税法的问题,报道刊登后,我也将成为同期的封面。很多人认为我喜欢跟记者打交道,恰恰相反,我总是被不同的记者反复提问同一个问题,而且,我也不愿意在媒体面前曝光自己的个人生活。不过我知道,登上报纸、杂志可以扩大我生意的影响力,所以我从不介意在记者面前谈论生意方面的事情。但是,我对采访我的记者要有所选择,诺玛每星期都会替我推掉20几个世界各地的采访邀请。即使我接受的采访,也要在短时间结束,今天采访我的记者前后共用了不到20分钟。如果我不加限制的话,恐怕他们感兴趣的话题,我一辈子也说不完。

				下午2:45 一位知名的画家朋友,来电邀我参加一场开幕仪式。跟这位朋友在一起让我觉得很开心,因为他不像某些艺术家那样喜欢自吹自擂。

				几个月前,他邀我去他的工作室。我们正站着聊天,他忽然问我:“午饭前我能挣25000美元,你想看我怎么挣吗?”我嘴上说着“可以啊”,却不知他葫芦里卖的什么药。他拎起一只颜料桶,往平铺在地上的油画布泼了一些颜料。然后又拎起一只,跟上一次颜色不同,泼了一些倒在油画布上。这样一共泼了4次,每次换一种颜色。不到两分钟,“作品”完成了。他跟我说:“看吧,25000美元到手了,咱们吃午饭去。”

				他虽然笑着,但口气却是认真的。他是想告诉我,现在一些所谓的收藏家,并不能辨别收藏作品的真正价值,他们可能只认画家的名字。

				我也有同感,总觉得很多的现代艺术充满了欺骗。最成功的画家倒不是在艺术上有多少成就,反而是因为他们销售和吹捧自己的“画作”有方。如果那些收藏爱好者们知道了事情的真相,他们会作何感想呢?如果我朋友把这件事情揭露出去,他的画作有可能被炒作得更加值钱——艺术圈就是这么荒唐。不过,朋友是不愿把自己牵连其中的。

				下午4:00 我们几个主要负责人在会议室审核西区地块工程的计划书,打算明早将其呈给城市规划委员会。委员会的赫伯特·斯高茨明天因故不能出席,但是他的主要负责人会来。



			 				今天大约有15个人到会,包括我的两位副总裁兄弟,亚历山大·库珀和他的团队。亚历山大是两周前我聘用的一位城市规划设计师,负责西区地块工程的设计工作。我原来聘用的那位设计师,海尔姆特·扬的设计方案不符合城市设计的总体要求。我不知道他的方案哪里不行,可能是因为太德国化了,也可能因为他是芝加哥人而不是纽约本土人,要么就是他的方案太老套了,总之,城市规划委员会不同意他的设计方案。

				亚历山大跟海尔姆特不同,他原来就是一名城市规划设计师,当时在城市规划委员会小有名气,炮台公园的成功设计让他名声大噪。从政治角度考虑,我也应该选他,我就是这么实际的人。

				为了制订出一个达成共识的计划书,过去几个月里,我们每周开一次这样的会议。计划书的内容要涉及到居民区、街道、公园和购物中心的具体位置。今天,亚历山大把大家一致通过的计划书初稿带了过来。我们打算在地块最南端建全国广播公司的办公大楼,紧邻我们的世界第一高楼。再往北,是一个居民楼,居民楼东侧是一个林荫大道,西侧是一个有八个街区那么长的大型购物中心,而且在楼上可以欣赏哈得孙河的景色。每一处建筑都有得天独厚的地理位置,这对我们至关重要。

				我对计划书非常满意,亚历山大也是。我认为,我们的高层建筑是工程里的亮点,但我不会只沉浸在幻想的喜悦里。我们肯定要在城市规划委员会面前做出一些让步,但是,我认为有些很有经济价值的规划,我不会轻易妥协,等新一届委员会上任之后,再拿去让他们审批。地块只会越放越升值。

				下午6:00 因为要参加一个重要晚宴,我提前下班,准备按时参加。这场晚宴是纽约区大主教约翰·卡迪内尔·奥康纳主办的,他邀请我和伊万娜共同出席,地点在纽约圣派翠克大教堂(St. Patrick’s Cathedral)。

				晚上7:00 不管一个人一年里跟多少叱咤风云的人物打过交道,当坐在圣派翠克大教堂,跟红衣主教和一些重要的主教、神父在单间里共进晚餐的时候,心里还是会有肃然起敬的感觉。



			 				我们谈论了政治、城市发展、房地产等话题,整晚都过得非常愉快。我们回去的路上,我告诉妻子,跟红衣主教的谈话让我受益匪浅。他不仅是一位有虔诚信仰的信徒,也是一个有着高度政治敏锐性的商业家。





				星期五

				早上6:30 我在翻阅《纽约时报》的时候,看到一张沃尔曼溜冰场混凝土浇筑的巨幅照片,刊登在报纸头版的中间部分,关于溜冰场的报道才刚刚拉开帷幕。

				上午9:15 负责西区地块的人和城市规划委员的人见面,昨天来开会的人今天基本到场。跟我们碰面的是四位城市规划设计师,其中两位瑞贝卡·罗宾逊和科恩·豪直接负责我们项目的评估工作。

				亚历山大给大家做了幻灯演示,表现不俗。几乎城市规划委员会看重的所有方面,他都详细地解说到了。比如我们会建立公园,修建去哈得孙河的通道,以及我们舒缓区域交通的方法,等等。当被问到建筑的高度这个决定我们命运的问题时,亚历山大只是泛泛地说,我们还在考虑之中。

				会面结束,我们的自我感觉普遍不错。

				上午10:30 我回办公室开会讨论关于特朗普高尚住宅(Trump Parc)的工程进度。这座高层的前身是巴比松广场酒店(Barbizon-Plaza Hotel),地点在中央公园南区,这处地理位置相当优越,建成后我们将受益无穷。

				与会人员包括:工程的建筑师弗兰克·威廉姆,项目经理安德鲁·维斯和分管销售的副总裁布兰琪·思碧。弗兰克是一位优秀的建筑师,说话很和气。布兰琪很有能力,我都亲切地叫她布兰切特——布兰琪的昵称。她伶牙俐齿,说起话来总是滔滔不绝,这也许是做好销售的必须素质吧。我常跟她开玩笑说跟她一起生活的人一定经常挨说。不过,我们一直相处得不错。



			 				我们首先讨论了大厦窗框的颜色。我们想要的效果是色彩能烘托大厦的整体气氛,让它看起来与众不同。半个小时候,我们一致通过选用浅米色,因为可以跟楼体建筑石料的颜色融为一体。米色属于大地色系,我刚好对这一色系情有独钟。这种颜色比原始色彩更丰富,看起来也更高雅。

				上午11:00 弗兰克·威廉姆离开会议室,我们三个转而讨论特朗普高尚住宅内部的翻新工作。安德鲁汇报说,工作还没完成,负责此项的承包商让我们多付给他们17.5万美元额外报酬。所谓额外报酬,就是指如果你对原来双方达成的协议有任何改动的话,承包商在原来要价的基础上,额外索取的报酬。这种情况下,你就必须跟他们来硬的,否则就会让承包商牵着鼻子走。

				我拿起电话,拨通了拆除工作负责人的电话:“史蒂夫,我是唐纳德·特朗普。现在工程进度已经落后了,请抓紧利利索索地干完,你必须亲自指挥。”他听了我的话,赶紧解释起来,我并不理会,继续说:“别跟我说这些没用的,把活儿给我干好,立马走人。你听着,你提的这些额外报酬简直就是在宰我。有事不用找安德鲁,直接联系我,如果你再敢玩花样,我让你吃不了兜着走。”

				我第二个顾虑跟大厦楼层地面有关。我向安德鲁要了水泥工的电话,水泥工人难缠起来也是很让人头疼的。拨号之前,我不无自嘲地说:“我的命运寄托在手里的电话上了。”我拨通了2号水泥工的电话。“你好。你的老板费了好大劲才从我这争取到铺地面这个活儿。当时我没打算给他,但是他跟我保证能够出色完成任务。昨天我到施工现场看了一下,发现你们铺的地面跟原有地面不持平,有的地方差了接近1/4英寸。”那人听了没什么反应。我接着说:“特朗普公司以后会有很多活让你们做,这一点任何其他一家公司都办不到,别人破产的楼我都会接手重建,所以把这次活干好,以后还有很多机会。”



			 				这回他有了反应,对我说:“特朗普先生,这里的每个伙计都很专业,我们向您提供的是最好的团队。”

				“这就好!下次打电话给我汇报一下工作情况吧。”

				中午12:00 阿兰·格林伯格来电说,假日酒店已经开始行动了。他们制订出“毒丸计划”,也就是让自己的公司负债累累,让收购者失去对它的吸引力。这一点我并不担心。如果我意已决,没有什么能阻碍我收购假日酒店。

				股市还在下跌。昨天下降了80个百分点,今天又跌了25个百分点,但是假日酒店只跌了1个百分点。阿兰告诉我,我们现在已经拥有假日酒店5%的控制权了。

				中午12:15 安德鲁走后,布兰琪过来让我挑选特朗普高尚住宅的宣传海报。她拿了近10张海报,可是我一个也没看上,布兰琪有点无奈。

				她的意思是用线形图勾勒出住宅楼和中央公园的全景,“我同意用线形图,但是我不喜欢海报里的线形图,还有,我希望图中主要反映的是住宅楼,中央公园是好,可是它不是咱们的商品,我卖的是这幢公寓楼。”

				中午12:30 诺玛抱来一摞表格让我签字,这些表格是我申请内达华州赌场经营许可必须签的。我签字的过程中,诺玛问我写谁做我的担保人。我想了约一分钟,让她先写下皮特·道金斯将军。皮特是个仗义的人,我们关系很亲密。他曾是军队里的足球明星,现在是希尔森集团(Shearson)的投资银行家。第二个,我想到了本杰明·霍拉韦,他是公平房产集团(Equitable Real Estate Group)的执行主席兼行政总裁,然后是大通曼哈顿银行(Chase Manhattan Bank)的康拉德·斯蒂芬森。“还有一位,”我跟诺玛说,“写上约翰·卡迪内尔·奥康纳。”

				中午12:45 伊万娜来电,她现在在办公室,想叫上我一起去替女儿选明年秋天就读的学校。“一起去吧,反正你现在也没什么事情。”有时候我就想,她该不会真以为我无事可做吧。

				我跟她说:“亲爱的,我现在手头有点事情。”不过这不起作用,3分钟之后,她来到我办公室,要拉着我走。签完所有表格,我们就出发了。



			 				下午2:30 比尔·富家奇来电。我喜欢称他“富家奇小能人” ,但是他好像不喜欢我这么叫他。富家奇是做豪华轿车生意的,但我觉得他更应该去做房产经纪人,因为他跟每个人都很熟。他是李·艾柯卡最好的朋友之一,也是他介绍我跟约翰大主教认识的。

				富家奇问我昨天在圣派翠克的晚宴怎么样,我回答说棒极了。挂电话之前,我们约好这周末一起去打高尔夫球。

				下午2:45 约翰·达雷西奥来我办公室,讨论我在特朗普大厦的三层公寓的装修问题。约翰负责这项装修,今天是带着施工图纸来的。公寓几乎需要全部重新装修,除了三楼孩子们的卧室和公寓屋顶。屋顶是留着将来在上面建公园用的——在整座大厦68层的位置。这项装修我投入了极大的热情。首先,因为我把相邻的公寓扩展过来了,这样房子面积大了一倍。也许你已经猜到了,我想建一座20世纪的凡尔赛宫,现在每项工作都井井有条地进行着。在客厅,我装了27根意大利最好的工匠手工雕刻的大理石柱,它们昨天才运来,做工十分精美。我能买得起最好的装饰品,当它们运到我家时,我想过做这些是否值得,然而我也知道答案只有一个,我只要最好的,并且愿意为此付出一切代价。

				我仔细看了一遍施工图纸,做了几个改动,然后问约翰:“进度怎么样了?”约翰说:“还不错,一切按计划进行。”

				“很好”,我说,“继续努力吧。”

				下午3:30 一位希腊的大船商来电。我问他:“最近生意怎么样?”他说有笔生意想跟我合作,具体什么生意他没说,交易对方也不便在电话透露。我想如果不是大生意的话,他是不会打电话来浪费我的时间的。于是,我们约了一个时间面谈。

				下午4:00 一位出租和买卖商务飞机的人打来电话。我最近一直在考虑买一架G-4型飞机,现在大部分公司都用这一款。我在电话里告诉对方,自己有意购买G-4型号的飞机,同时让他帮我留心有没有727型号的,因为这是我真正想拥有的一款飞机。



			 				下午4:30 尼古拉斯·瑞比斯从澳大利亚打来电话,他这次是去帮特朗普集团争取世界最大赌场的建设和经营权的。尼古拉斯在电话里说,洽谈很成功,并且提及很多细节问题。他还说,下周一我们就能知道更多消息了。我很高兴,告诉他:“太棒了,你回国之前给我打个电话。”

				下午4:45 诺玛告诉我,脱口秀节目主持人大卫·莱特曼,正在特朗普大厦中庭录制两名外地游客一天的生活,大卫想借机过来拜访一下。

				我从没熬夜看过莱特曼先生的节目,但是我知道他很有名,我同意了他的请求。5分钟后,莱特曼进来了,和他一起的还有一位摄影师,几位助理,一对路易斯维尔的新婚夫妇。我们闲聊了一会儿,我说路易斯维尔是个很漂亮的地方,也许有机会我会去那里做生意。莱特曼问我特朗普大厦里一套公寓多少钱,我告诉他,用一百万美元可以买下公寓的一间卧室。

				我们又开了一些玩笑,莱特曼问我:“说真的,现在是周五下午,你意外地接到我们的电话,同意我们来访,现在又站在这儿跟我们聊天。我看,你一定是没什么事情做吧。”

				“你猜对了,我的确是无事可做。”我不无调侃地说。





2 特朗普秘笈:教你做生意




				我做生意的方式简单又直接。我给自己定很高的目标,然后为此不断付出,直到成功。有时候可能所得比预想的少,但多数情况我都能如愿。

				我要强调一点,一个人做生意是需要天赋的,也就是说要有做生意的基因。这话并不是自以为是,做生意不是只要聪明就够了,虽然聪明是必要条件之一。做生意靠的是商人的直觉。比方说,一个沃顿商学院最聪明学生,他的所有成绩都满分,智商170,如果他缺少生意人的直觉,也当不了成功的企业家。

				此外,很多人有这种直觉,却没能发现自己的这种能力,因为他们缺乏勇气,或是不够幸运。这个世界上一定有这样的男人,他们的高尔夫球可以打得比杰克·尼克劳斯更为出色,却没有握过球杆;也一定有这种女人,她们的网球技术可以超过克里斯·埃弗特和玛蒂娜·纳芙拉蒂诺娃,却从未挥过球拍。因此,他们永远也发现不了自己的潜力,于是满足于坐在电视机前,看球星们的精彩表现。

				每当我回顾自己做过的那些生意,成也好,败也罢,总能从中发现一些共通的东西。现在电视上到处充斥着所谓房产生意的传经布道者,我不是他们中的一员,因此也不能保证我的书可以助你一夜暴富。要知道,成功是没有捷径的,很多人期望快速致富,反而落得个倾家荡产。至于那些生来就是做生意的料的读者朋友,我也希望你们不要按照我说的做,因为这样可以加大你们与我竞争的砝码,却苦了我自己。





				心怀大事

				我喜欢想那些大事情。道理很简单,既然人总是要思考问题的,那么为什么不把思路放宽一些呢!很多人思考问题畏首畏尾,他们畏惧成功,害怕做决定,讨厌竞争,正好给了我这种人以可乘之机。



			 				我的父亲原来在纽约市郊的布鲁克林区和皇后街区做中低收入者的房产生意,从那时起,我就渴望能去最好的地段。后来,在皇后街区做生意的时候,我就想去好一点的福里斯特高地(Forest Hills)住宅区。随着年龄增长,我的阅历更丰富,我开始想去曼哈顿的第五大道发展房产生意,它比福里斯特高地好多了,于是,我开始向曼哈顿进军。很早我就清楚自己心里想要的是什么。

				我并不满足于挣钱解决温饱,我想要万众瞩目,我要花大力气建出不朽的工程。很多人只是做些简单的石料生意,或是盖那些满大街都是的红砖楼。我的理想却是在曼哈顿西区,哈得孙河旁100英亩的土地上,盖一座宏伟壮观的大厦,或是在公园大道(Park Avenue)和42号大街交会处的中央车站(Grand Central Station)旁,建一座豪华酒店。

				对我而言,大西洋城同样是一块充满商机的土地。在那儿建一家豪华酒店,也相当不错。如果酒店建在大型赌场旁边,日后挣的钱,要比单靠出租酒店房间所得多50多倍,两个数字根本就不是一个数量级。

				心怀大事,核心就是全神贯注。这种全神贯注几乎达到了“强迫症”的程度,很多以致富成名天下的人,都具备这一品质。为了一笔生意,他们忘我、着迷、一心一意,有时近乎疯狂。有些普通人由于过度专注产生了精神上的困扰,优秀的商人却凭借这种精神走向成功。

				心怀大事并不会让人生活更幸福,或更优越,但却可以激励你去获得你所想。在纽约房产界,这是一条适用的真理,因为跟你打交道的,都是业界最厉害的人物。幸运的是,我愿意跟他们打交道,跟他们斗智斗勇,然后击败他们。





				做最坏的打算,最好的准备

				很多人认为我是一个投机取巧者。事实上,我从不做投机取巧的事情。投机者是那些玩老虎机并且期望碰巧赚一把的人,我要做的是经营老虎机生意的人,这种游戏很适合在室内经营。



			 				有人认为我喜欢从好的方面想问题。事实恰好相反,我认为做事从坏处打算更有帮助。我是生意场上的保守派,每笔生意,我的原则都是:做最坏的打算。如果你凡事做最坏的打算,并且提前想好应对措施,那么好事就会不请自来。我人生中唯一一次违背这条原则,是跟国家橄榄球大联盟的那场官司。之前,我买了一家业绩下滑联盟的一支前景惨淡的球队。在对抗国家橄榄球大联盟的反垄断官司里,我把形势估计得过于乐观了,后来官司失败,我自然没有退路,这件事让我懂得人不能太贪婪。拿棒球比赛作比方,如果你每次都想打出全垒打,那么你三振出局的可能性就很大。我不愿冒太大的风险,但有时也不得不打几个险球。

				而我遵守这条原则取得成功的最好例子,是在大西洋城的一笔生意。几年前,我在海滨走道只收购小块土地,把它们最终整合成一片条件甚佳的大地块。在做每一笔小地块交易的时候,我都事先考虑它们能否整合起来,不能又怎么办。这样,直到这片大地块全拿下,我都没有花费太多的资金。

				土地整合好后,我并没有急着在上面施工,这意味着我需要付很长一段时间的土地存储费。但在决定动土施工之前,我打算先取得赌场经营许可。虽然耽误了一些时间,但是我为自己降低了风险。

				我得到赌场经营许可之后,假日酒店提出跟我合作赌场生意的想法。有人劝我:“不要放弃50%的股份去答应这样的条件。”但是,假日酒店方面愿意出全部的建设费用,还保证我五年内只赚不赔。我面临的选择是,是将赌场的经营权和风险自己独揽,还是只需让出赌场一半的股份,就能降低风险且自己不用花费任何资金,这个选择并不难做。

				巴伦·希尔顿则相反,他在大西洋建赌场的时候决策过于鲁莽。为了尽快开张,他一边申请经营许可,一边开始了耗资4亿美元的建设。结果,距赌场原定开张时间还有两个月的时候,希尔顿的经营许可没有被批下来。希尔顿承受着巨大的压力,在走投无路的情况下,把赌场卖给了我。我把它重命名为特朗普城堡,并把它经营成了世界上最成功的赌场酒店之一。





				不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里

				我做生意还有一条原则,就是多样化选择,我不会只寄希望于一笔交易或一种方法。初涉商海,应该做好几手准备,很多生意起初看来很诱人,却多以失败告吹。另外,即使已经接手的生意,我也常常准备好几套运行方案,最完美的计划也有出问题的可能,不得不防。

				比如说,如果我建特朗普大厦的申请没批下来,那我就盖一座写字楼好了,也一样能干好。再比如,如果我没办成大西洋赌场经营许可证,我就以高价将赌场卖给别人,这样也没有损失。

				关于这条原则,我有一个最好的例子。第一次在曼哈顿做生意的时候,我得到一个机会,可以购买位于34号大街的宾州中央铁路(Penn Central railyards)附近的地块。最初我设想在地块上建一片面向中等收入者的住宅区,建设资金由政府财政拨款。不巧的是,政府偏偏遇上财政危机,那笔拨款也随之成为泡影。我并不因此灰心丧气,相反,我实施了第二套方案,在这个地块上建一座会展中心。经过两年的筹划协商,政府终于同意了我的申请,现在,会展中心已然矗立在宾州中央铁路旁。

				我心里清楚,即使我第二个申请失败,我也会动用第三套方案的。





				了解市场动向

				有人能敏锐地觉察市场动向,有些人就不行。史蒂文·斯皮尔伯格可以,李·艾柯卡可以,裘迪丝·克兰兹也可以。伍迪·艾伦观察动向,为的是扩大自己作品的受众范围。西尔维斯特·史泰龙也会,只不过以自己独有的方式。虽然有人不喜欢他,但是你得承认他创造的辉煌。一个只有41岁的人,却已在《洛基:勇者无敌》(Rocky)和《第一滴血》(Rambo)里塑造了经久不衰的荧幕形象。在我眼里,他就是一颗天然去雕饰的钻石,生来就是当演员的。他知道观众想要什么,而且能投其所好。



			 				我认为自己也有这种敏锐力,所以不会聘用统计员,也不看那些天花乱坠的市场分析报告,我自己观察,自己做结论。我始终坚持做决定前进行广泛的市场调查,这是一种本能反应。如果打算买一块地产,我会先向住在附近的人咨询那里的教育、治安、购物环境怎么样。如果我在另一个地方出差,也会在乘坐出租车的时候向司机询问当地的一些情况。我会一直问,一直问到我自己都觉得没什么可以问的时候,才做决定。

				自己的随机调查能给我更有价值的信息,这比最好的咨询公司强。如果你请一家咨询公司做顾问,他们会从波士顿派一班人马,在纽约租一间办公室,问你要10万美元报酬。最后,他们什么也没查出来,还耗费了很长时间。如果一笔好生意请他们做顾问的话,估计结果还没出来,生意就泡汤了。

				另一类我不爱打交道的就是商业评论家——当然,只要他们别妨碍我做生意就行。我认为,他们写评论只不过是为了同行之间相互炫耀,而且流行什么,他们就写什么。这个周他们把闲置的玻璃大厦捧上天,下个周他们发现自己跟不上形势了,就开始赞美大厦的局部和装修。他们当中很少有人认真想想公众需要什么,要是让这些评论家做开发商,他们一定会落得惨败。

				我打算建特朗普大厦之前,评论家们并不看好,可是公众一致看好。我所指的公众,不包括某些住在公园大道和84号大街的富人,他们的祖先一个世纪以前就留下了财产。我面向的是来美发家致富的外国人,比如一个拥有美丽娇妻和红色法拉利的意大利富商。

				大厦建成后,建筑评论家对它一片褒奖之词。商业评论家却不愿承认它的优越性,不过,最后他们还是张开金口赞美了这座伟大的建筑。我相信自己的判断力,不过,给你透露一点:被评论家表扬,也是很开心的。





			 				牵制对手

				在一笔生意中,千万不要表现出你为了生意奋不顾身,这会让对手轻而易举地把你干掉。在生意中,要善于发挥优势,能够牵制对手,就是一大优势。牵制对手,就是你手里要握有对方想要、需要、离不了的东西。

				不过,这一点并不是可以轻而易举做到的。你需要发挥自己的创造力和营销手段,让对方知道,这笔生意可以让他得到很多好处。

				早在1974年,我打算购买位于42号大街的康莫得酒店,于是为了得到政府批准而积极奔走。我说服了酒店老板,让他们对外宣布酒店即将停业。等他们照做之后,我转脸对外宣称,这样一家酒店在中央车站关门停业,是多么大的损失啊,出这一招,我并不感到羞愧。

				当初,我在大西洋城建赌场的地段吸引了假日酒店的董事们,他们认为我的赌场工程进度比其他经营者快。事实并非如此,我很少亲自过问工地的事情,但是我想尽一切办法,让对方相信,赌场已经基本建好了。我所做的,只是将他们脑中预设的情景进行了确认,从而成功地牵制了对方。

				我买曼哈顿西区铁路附近的地段(West Side railyards)时,并没想过把这块地方取名“电视城”(Television City),我不是碰巧想起这个名字,也不是觉得这名字好听,而是想制造一种效应:对纽约市,特别是对美国全国广播公司来说,电视网都是一件梦寐以求之物,如果不抓住这次机会,对曼哈顿西邻的新泽西州也是精神和经济上的双重损失。

				做生意,一定要想办法牵制对手。





				让地段增值

				很多人觉得做好房地产的关键是地段位置要好。其实,说这话的人根本不懂房地产。首先,你需要的并不是最好的地段,而是一单最好的生意。正如你能想办法牵制对手,你也可以通过营销和心理战术,让地段增值。



			 				如果你的地段和特朗普大厦一样是优势地段,就不怎么需要营销。不过,为了万无一失,我还是大力地宣传了特朗普大厦,把它说成了人生中至高无上的东西。相反,跟特朗普大厦相隔两个街区,位于纽约现代艺术馆(Museum of Modern Art)之上的博物馆大厦(Museum Tower)经营得就比较失败。它的“气质”不够,也没有取得像特朗普大厦那么好的业绩。

				地段有时候跟流行趋势密切相关。你可能买了一块很普通的地段,但是只要吸引到了合适的人,它就能给你创造价值。在特朗普大厦之后,我又建了特朗普广场(Trump Plaza),它位于第三大道和61号大街交会处,当时那块地价并不高。但是特朗普大厦已经把“特朗普”的品牌打响了,再加上特朗普广场造型别致,很快,那些富有和成功人士,看到特朗普大厦最好的位置都销售一空,便转而投向特朗普广场,使我们自然而然提高了特朗普广场的地价。现如今,第三大道成了名望的代名词 ,而特朗普广场也取得了巨大成功。

				所以说,并不是用最多的钱买最好的地段就能赚到钱,也不是低价买到差地段可以赚钱,这两者都可能让你承担巨大风险。你不能为了买一块地就不惜一切代价,有时候需要忍痛割爱,这是选地段时该花大力气抉择的问题。





				善用媒体,巧妙营销

				你可能拥有世界上最好的产品,但是如果别人不知道,你还是不能利用它创造价值。世界上有很多人拥有比法兰克·辛纳屈更好的嗓子,却只能在自家车库里一展歌喉,因为别人没听过他唱歌。你应该激发别人的兴趣,让他们为你着迷。想达到这种效果,一种方法是高价聘用公关人员,让他们推销你的一切产品。这么做对我而言,就像从别处聘用市场分析师一样,远不如自己调查的可靠。

				据我所知,媒体总是喜欢“大事件”,越轰动越好,这是他们的职业天性。所以,如果你稍微有些与众不同,或者令人难以容忍,做事情十分大胆或饱受争议,媒体都会关注到你。我做的事情通常都有点与众不同,不怕非议,而且很有野心。另外,我年轻有为,做事风格又始终如一,因此,媒体经常捕捉我的消息。



			 				这倒不是说我很讨媒体的喜欢。有时他们从正面报道我,有时相反。单纯从生意角度讲,能经常上报是利大于弊的。道理很简单,比方说,我在《纽约时报》用一个版面为新项目做广告,可能要花费4万美元,还不能保证公众对这则广告的认可度。但是,如果《纽约时报》用即使不太正面的语言写一篇关于我生意的报道,不仅不用我花费一分钱,还有可能给我带来远大于4万美元的宣传效果。

				有意思的是,即使是一篇反面报道,虽然从个人角度讲很受伤害,却可能对生意起到极大的促进作用,电视城的建设就是这方面的好例子。1985年我买下西区地块的时候,很多人,包括一些住在西区的人,都不知道这个地块的存在。然后我对外宣称,将在这个地块建造世界第一高楼。一时之间,创造了巨大的媒体效应:《纽约时报》把这则消息刊登在了头条,丹·如则在晚间新闻对此进行了报道,乔治·维尔在《新闻周刊》(Newsweek)也进行了专栏报道。建筑评论员和报社编辑对此仁者见仁智者见智,并不是每个人都支持第一高楼的计划,但重点是我们得到了高度关注,单这一项就是一笔财富。

				另外,面对记者的采访,我通常直言不讳。我一般不会欺骗记者,或者有所保留,因为很多人为此跟媒体结下梁子。当记者向我提问尖锐的问题时,我一般只回答这一问题的积极方面,或者是转移话题。比如,记者问我世界第一高楼可能会对西区产生什么不良影响?我会扭转话题,告诉他,世界第一高楼属于所有纽约人,它会让纽约因此闻名。如果记者问我,为什么只为富人盖高楼大厦。我会回答,我盖的高楼大厦并不是只让富人收益的,大厦的建设使一大部分施工人员远离了失业的危险,而且每项工程,我都会给政府贡献一笔不菲的税金,特朗普大厦的建成和投入使用为推动纽约发展做出了重要贡献。



			 				巧妙营销,还要学会虚张声势,我会想办法激起别人的好奇心。很多人不敢从大的方面想问题,但是当他们看别人这么做,自己也会跟着兴奋。所以,适度的夸大可以接受,有的人就是喜欢那些“最大型、最重要、最气派”的东西。我把这叫做真实的夸大,它是夸张的温和手法,也是营销当中的一种有效策略。





				有力反击

				大部分情况,我们应从积极方面回答问题,但是,有些时候你只能反驳。基本来说,我是一个很好相处的人,谁对我好,我也对他们好。但是,如果有人对我态度恶劣,或者不公平,甚至想利用我,我的原则就是:有力反击。这样做的风险是,有时候你可能让坏事更坏,所以我并不将这条原则推荐给所有人。但是,从自身经验来说,如果你为了自己坚信的事情抗争,虽然有可能在这个过程中疏远某些人,但是事情到最后都会出现转机。

				有一次,政府在特朗普大厦的问题上对我不公,他们要对我取消其他开发商在享受的标准税减免政策。我在六个不同的法庭分别起诉了他们,这让我花了一大笔钱。很多人都认为,我肯定会输,跟政府打官司,本来就处在不对等的位置。但是,不管结果如何,我都觉得官司打得值得。在这种情况下,我赢了官司,这对我更加有利了。

				假日酒店曾经是我在特朗普大厦和大西洋城赌场的合资方。当时,他们在大西洋城经营的一家赌场生意持续低迷,我给他们施加了很大的压力,让他们把赌场股权出让给我。成功后,我又开始考虑连假日酒店也一起收购过来。

				即使我不犯人,也总有那么一些人想置我于死地。要知道,当你成功之后,很多别人的羡慕和嫉妒就会接踵而至。这种人认为阻止别人成功就是本事,我称他们为生活的失败者。如果他们真的有本事,应该去积极构建自己的人生才对,而不是处处给别人下绊。





				说得出,做得到

				不要欺骗别人,不要扔出一个谎言就不闻不问了。你可以引起别人的好奇,也可以利用所有媒体制造很好的营销效果,甚至可以稍微夸大你在做的事情,但是,如果你说出去没有做到,别人就会抓住你的小辫子。

				我想到了吉米·卡特,他跟罗纳德·里根竞选失败后,曾来我办公室找我,告诉我他想筹款建立吉米·卡特图书馆(Jimmy Carter Library)。我问他需要多少钱,他说:“唐纳德,如果你能捐给我500万美元,我将十分高兴。”我听得目瞪口呆,根本就没回答这个问题。

				不过这件事倒是教给我一些东西,因为我并没想过卡特有一天也会成为美国总统。虽然他也许不能胜任总统的工作,但是他沉着、勇敢、机敏和追求卓越的品质帮他坐到了总统的位子上。不过,美国人民很快发现他并不适合做总统,导致他在连任竞选中惨败。

				罗纳德·里根与他相反,他圆滑又会逢场作戏,很讨美国人民的欢心。即使今天,他已经不做总统七年了,人们才开始思考他的笑容背后是否隐藏了什么。

				生意场上这种例子也很多。很多人说的天花乱坠,但是不对自己的承诺负责。比如,特朗普大厦建成后,很多开发商想效仿大厦中庭的设计,于是找来设计师画设计图,并且开始做预算。

				结果,他们发现装青铜色的电梯要额外开支100万,室内喷泉又得多花200万,还有大理石的开支也是一个无底洞,这样下来,花费不计其数,于是这些雄心勃勃的人跟自己说,算了,忘了中庭这回事儿吧。

				没有资金,说了也是白说。我很幸运,因为我在生意场上找到了最有利的位置,而且也花得起巨资修建最好的建筑。在购买特朗普大厦的楼盘时,我曾许诺要还它昔日风采,而且,我做到了。





				控制成本

				我一向认为,钱是该花则花,但不能乱花。给低收入者建住宅区,就要建得省时、省钱、数量正好,这样就可以很快将它们出租,取得收益。这就是我的成本意识。我从不乱花钱,从父亲那儿我学到了积少成多的道理,每一分钱都是有价值的,它们积聚起来就是财富。

				直到今天,如果我觉得承包商跟我要价过高,我都会直言不讳地提出来,哪怕是为了5000或1万美元。有人不理解,问我:“何必为了这些小钱斤斤计较呢?”我的答案是,如果哪天我不能拿起电话,花25美分的电话费讲下1万美金的价钱,我就该破产了。

				你可以拥有宏伟的目标,但是你得把实现它的金额控制在合理范围内。我在大西洋城建特朗普广场的时候,银行是不情愿给新项目贷款的,因为当时好多赌场的建设都超支了成百上千万美元。但是我的特朗普广场不仅没有超支,而且按时完工。我们赶在阵亡战士纪念日之前开张营业,正好是营业的旺季。与我们相反,《阁楼》(Penthouse)杂志的创办者鲍勃·古西奥尼过去七年里一直想在海滨走道,在我们的赌场旁边建一家赌场。结果,赌场没建出来,只剩下未完成的锈迹斑驳的框架以及因为预算不慎造成的数以百万元的损失。

				如果不谨慎,小事也有可能变坏事。有将近7年的时间,我每天都能从自己办公室窗户看到中央公园里政府打算重建的沃尔曼溜冰场。那时,这项工程已经花费了上百万美元,但是迟迟也建不好。他们打算重新浇筑混凝土的时候,我再也看不下去了,就提出接手这个工程。整个工程只花了4个月就完成了,而且花的钱,只占政府之前耗资的一小部分。





				乐在其中



			 				不是自欺欺人,生命其实是很脆弱的,即使成功也不能改变这个事实,相反,成功还可能让生命更不堪一击。没有什么是永恒的,很多事情的改变没有任何预兆,明白了这些道理,我总是想着过去的事情就让它过去吧。钱不是我生命的全部,它只是衡量我成功的一个方式之一,我真正享受的是赚钱的过程。我从不去想如果那件事换一种方式做会怎样,也不会为明天发生什么而忧虑。如果你问我做这些生意是为了什么,我可能没法给你一个确切的答案,但我唯一可以肯定的是,每笔生意,我都乐在其中。





3 我的成长经历:父亲的教诲


				在我成长过程中,父亲弗瑞德·特朗普对我的影响最大。从父亲那里我学会:棘手的生意要强硬,激励别人很重要。我还学会了,做生意的四个步骤:进入、动工、做好、退出,每一步都要讲方法、讲效率。

				我很早就意识到自己不会做父亲做的房产生意。父亲原来在皇后区和布鲁克林区出租廉租房,面向低收入人群。虽然他的生意很成功,我却觉得这样赚钱太慢,我想做大型、刺激、有吸引力的生意。我不希望别人提到我时,只会说:“那是弗瑞德·特朗普的儿子。”我要走出去干一番自己的事业,创造自己的知名度。好在父亲自己将生意打理得不错,这样我就可以放心地在曼哈顿闯荡。无论在哪,我都不会忘记父亲教给我的东西。

				父亲是艰苦创业的典范。他1905年出生于新泽西州。我的祖父幼年时代从苏格兰来到美国,经营一家旅馆,生意还不错。祖父患有肝硬化而且酗酒成性,他在父亲11岁那年去世了。祖母伊丽莎白为了养活三个孩子,做了一名裁缝。当时我的姑姑16岁,名字也叫伊丽莎白,叔叔约翰,只有9岁。父亲排行老二,作为家里第一个男孩,理所当然挑起了家庭的重担。父亲开始打零工,什么活都干,他去水果店运水果,也给建筑工地的搬运工擦鞋。父亲对建筑业很感兴趣,高中时,他开始念夜校,学习木工活,以及怎样做规划和评估,想学一门以此为生的手艺。父亲16岁时,已经有了第一件木匠作品——为邻居建的一座容纳两辆车的车库。那时中产阶级的人刚开始买车,很多人家里没有车库,父亲便开始做可拆卸车库的生意,每个车库要价50美元。

				1922年,父亲高中毕业,因为要养家就没有继续上大学,他去皇后区给一位建筑师的木匠做了助手。父亲手艺精湛,其他方面也很在行。虽然刚入行,父亲却表现出了干这行的天资。即使现在,他还能心算5纵行数字相加的结果。通过夜校学习加上自己的悟性,父亲进步很快,他给自己的工友们传授了很多干活的巧办法,比如用钢曲尺做椽子。



			 				另外,父亲是个专注而且很有理想的人。很多工友只满足有个工作,父亲却要把工作做精做好,期望得到提升。从我记事起,父亲就跟我说:“人最重要的是热爱自己从事的事业,因为这是唯一一件你能做出成就的事情。”

				高中毕业一年后,父亲建了第一所房子,那是一处单户住宅,位于皇后区的伍德黑文。建房花了不到5000美元,父亲以7500美元卖出。父亲的第一家公司名为“特朗普母子公司”(Elizabeth Trump & Son),因为建公司时他尚未成年,很多法律文书都要祖母代签。成功卖出第一处房子后,他用赚的钱又盖了一所,就这样一个接一个地盖了起来。房子都位于在皇后区的工薪族社区,像伍德黑文、霍里斯、皇后村等等。对于一直住在又小又挤的公寓房里的工薪阶层来说,父亲建的砖房价格公道,又有别墅风格,向住户传达了新的生活理念。房子卖得非常好,几乎供不应求了。

				出于本能,父亲打算将生意做大。1929年,父亲开始建造大一点儿的房子,面向稍微富裕一些的人群。与小型砖瓦房不同,父亲这次建的是殖民风格、都铎王朝风格、维多利亚王朝风格的三层小别墅,地点在大家后来熟知的皇后区牙买加小区,我们的第一个家也建在这里。经济大萧条时,房价下跌,父亲转而做起了别的生意。他买了一家破产的贷款公司,一年之后将其卖出,赚了一些钱。父亲还在伍德黑文建了一家自助超市,成为比较早开始做超市生意的人。超市刚建好,当地的肉店老板、裁缝、鞋匠就纷纷前来租赁地方。各类商业集中在一起,方便了消费者,超市生意也很成功。没过一年,父亲想转回房地产生意,于是把超市高价卖给了金·库伦。



				1934年,大萧条基本结束,可货币还是没有升值,于是父亲打算建低价房屋。这次,他选择了布鲁克林区比较贫穷的弗拉特布什(Flatbush),那里地价便宜,父亲觉得会有很大开发空间。他再一次预感正确。三个星期里,父亲卖出了78栋房子。后来的十几年里,父亲在皇后区和布鲁克林区建了2500多栋房子,成了一名成功的地产商人。

				1936年,父亲跟我亲爱的母亲玛丽·麦克劳德结婚了。父亲自己没能上大学,经济富足之后,就资助他的弟弟上了大学。在父亲的资助下,我的叔叔,约翰·特朗普不仅上了大学,还获得了麻省理工学院的博士学位。现在他是一名物理系教授,也是全国最伟大的科学家之一。也许因为没上过大学的缘故,父亲总带着一种敬畏感去看那些上过大学的人。其实很多情况下,那些人没有什么过人之处。父亲根本就不比那些大学教授差,如果有机会上大学,父亲一定是个优秀的学生。



			 				我的家庭非常传统。父亲是一家之主,负责在外打拼,养家糊口,母亲是个典型的家庭主妇,不过,她可不是每天只知道打桥牌或煲粥。我们家一共有五个孩子,母亲既要照顾我们,还要做饭、洗衣服、做手工,同时,她还在当地一家医院做慈善。我们家房子很大,但我们兄妹几个从不自诩为富家子弟。从小父母就教育我们钱来之不易,还让我们懂得艰苦奋斗的重要性。我们家庭成员的关系非常亲密,直到今天,我和家人都是最亲密的朋友。我的父母从不爱慕虚荣,父亲一直在布鲁克林羊头湾(Sheepshead Bay)Z大道(Avenue Z)一座办公楼里办公,那座楼是父亲1948年建的,而且从没想过搬离那里。

				我的姐姐玛丽安从蒙特霍利约克学院(Mount Holyoke College)毕业后,跟母亲一样,先做了一段时间家庭主妇,照顾儿子,操持家务。但她遗传了父亲的干劲和雄心,于是,等儿子大卫13岁了,姐姐重回学校念起了法律。她的毕业成绩很优秀,毕业后开了一家私人律师事务所,在美国检察官办公室做了五年联邦检察官。四年前,她成了一名联邦大法官。玛丽安真是一位传奇的女性。

				我的妹妹伊丽莎白,性格温和开朗,但是没什么野心,她在大通曼哈顿银行(Chase Manhattan Bank)工作。哥哥弗雷迪,也许是我们家最不顺的人。我们的父亲是个好人,也是个经商能手,吃苦耐劳,性格坚强。哥哥却一点儿也不像父亲,他长相不错,喜欢参加聚会,性格豪放,对生活充满激情,在这个世界上没有敌人。父亲很希望哥哥能子承父业,但是弗雷迪偏偏对经商毫无兴趣。他很不情愿地跟父亲一起工作,对房地产没半点兴致。在贪婪的承包商和态度粗暴的供应商面前,他总是强硬不起来。由于性格迥异,父子两人难免有冲突,多半以弗雷迪的失败告终。



			 				最后,我们都明白了强扭的瓜不甜,于是让弗雷迪如愿做了他喜欢的事情——开飞机。他搬到了福罗里达州,做了一名职业飞行员,供职于环球航空公司(TWA)。他还喜欢钓鱼和游艇。那段时间也许是弗雷迪人生中最快乐的日子了。我比弗雷迪小八岁,有一次,我居然对他说:“弗雷迪,知道你在干什么吗?你在虚度你的人生。”现在想起这件事,我感到非常后悔。



				我那时还小,没有意识到我们都误解了弗雷迪,把他想成了一事无成的人。其实,他能开心生活才是最重要的。也许是因为始终得不到家人理解,弗雷迪变得灰心丧气,他开始酗酒,情况急转直下。在他43岁那年,弗雷迪离开了这个世界。他本可以生活得很幸福,却苦于找不到自己的位置。或许他曾经找到过,但是家里人却没有给他追寻的机会。我真希望自己能早点想明白这一切。

				我则比较幸运。我很早就开始接触商业,而且是自愿的,这一点跟很多迫于父亲压力去经商的人不同。我敢于挑战父亲的权威,他也很尊重我,我们之间更像是一种公事公办的关系。有时我会想,如果我没有走上经商这条路,我和父亲会不会相处得这么融洽。

				上小学时,我就表现出了自信、好胜的特点。小学二年级时,我居然给音乐老师来了个“熊猫眼”,因为我觉得他根本就不知道什么是音乐。为此,我还差点被学校开除了。我并不是以此为荣,只是以此向大家说明,我确实是在很小的时候,就不害怕勇敢地说出自己的想法。现在长大了,我会用自己的智慧而不是拳头去反击别人。

				从小我就是个孩子王,不过,跟现在一样,当时也是有人喜欢我,有人讨厌我。我在我们那个小圈子里挺受欢迎的,其他孩子总喜欢追随我。少年时期,我喜欢搞恶作剧,可能骨子里就是有爱惹事的基因吧。我把气球装满水乱扔,把唾沫吐得老远,在运动场和生日会上捣乱。我并无恶意,只是想证明自己很大胆。弟弟罗伯特很喜欢说我干过的糗事。



			 				罗伯特小我两岁,比我安静且更易相处,我们的关系一向很好。一天,我俩在家里的游戏室玩积木。我想用积木搭一座大高楼,可我的积木不够。于是我就向罗伯特借他的积木,他说:“好,不过用完了你得还给我。”我用光了我们俩的所有积木,建了一座很漂亮的大楼。由于实在太喜欢,我干脆用胶水把这座大楼给固定住了,罗伯特的积木就这么“贡献”给了我。

				13岁那年,父亲决定把我送到军事学校,认为军事化管理对我有好处。我对这个决定感到毛骨悚然。不过,事实证明父亲是对的。从八年级开始,我开始在纽约军校(New York Military Academy)念书,一直读完高中。那段时间我学会了严以律己,还学会了要把好胜心用在取得成绩上。高中期间,我曾被授予队长一职。

				有位老师对我影响很大,他就是西奥多尔·杜比安斯。老师原是海军一名军官,身体素质相当强。他戴着护帽将足球头球射门,能把球门柱撞断,但是他的头却安然无恙。他不允许任何学生顶撞他,特别是那些有特殊背景的学生。如果谁敢不听,就会很严厉地教训他。我很快就发觉,自己在身体上不是他的对手。有一部分学生不服他,结果最后都被收拾了;大部分同学都对杜比安斯唯命是从,成了胆小怕事的人。

				我既不属于那小部分人,也不属于大部分人,而是“第三类人”:以智取胜,讨他喜欢。而且,当时他是学校棒球队教练,我是队长,我的表现也让他很满意。同时,我还知道了怎么跟他相处。

				我让他知道,我不怕你,但是非常尊敬你。这是一种微妙的制衡。像杜比安斯这样强势的人,如果你跟他对着干,一旦他发现你的弱点,就能轻而易举击败你。但是,如果你也很强势,但是你尊重他,他就会真诚对你。这不是我冥思苦想的结果,而是一种直觉。明白了这一点,我们相处得非常愉快。

				在军校我是一名优秀的学生,但我并不是最用功的那一个。我对学校作业不感兴趣,好在它们比较简单。很早我就明白,学校教育只不过是为人的终身发展起到打基础的作用。



			 				大概我会走路的时候,就跟父亲一起去建筑工地了。我和罗伯特总会在工地拣很多饮料瓶,回家攒起来卖掉。少年时代,每次放假回家,我都跟父亲学做生意,学着跟承包商周旋,参观楼盘,讨价还价,等等。

				父亲出租的房子都是受房租管制条例保护的,他虽然坚持不懈、吃苦耐劳,可是得利很少。这种生意要想赚钱,只能努力降低成本,所以父亲是个很有成本意识的人。无论面对拖把和地板蜡供应商,还是大项目承包商,父亲都会狠狠讲价。父亲知道每样东西的价格,这是他的一大优势,没人骗得了他。比如,父亲知道安装一套建筑物的自来水管道系统需要40万美元后,就知道怎么跟承包商讲价了。这并不是说要把价钱讲到30万美元,承包商总要赚一点的,但是,起码可以把价格控制在60万美元以内。

				父亲讲价时还有一个优势,就是人很实在。比如,虽然把价格讲的比较低,但是父亲会告诉承包商:“你看,跟我干活,你可以按时得到全部报酬,别人谁能这么跟你保证?”父亲还会告诉承包商,跟他干活效率很高,不会耽误他们接下一份活。因为父亲的建筑项目很多,他总能说服承包商以后继续为他效力。父亲的话总是令人信服。

				同时,父亲也是位严格的雇主。每早6点,他都会去工地亲自指挥,这几乎是他的个人专场秀。如果觉得谁做得不好,父亲就会亲自上阵,因为所有活他都能上手。

				有时候看到历史不停地重演,也很有意思。比如说,父亲在弗拉特布什地区搞建筑,另外有两个同行在附近跟他一起开工。父亲每次都会比他们提前三四个月完工,而且活做得最好。父亲建的走廊漂亮又宽敞,公寓面积也大,所以房子很快就能租出去,时气不好也不受影响。相反,他的竞争者之一,工程没等建好就破产了,于是父亲就会买下对方的工程。这种事情我不止见过一次。

				1949年,我刚满3岁,父亲开始修建滨海天堂公寓区(Shore Haven Apartments)。当时这种大型公寓楼盘比较少,父亲凭此成为纽约市郊最成功的开发商之一。父亲的工程讲究方式方法,所以整个项目完成得非常出色。那时,为中低收入者建房的地产商,都会得到政府财政支持,因此,海洋天堂公寓项目让父亲从联邦住房管理局 (Federal Housing Administration )得到了1030万美元贷款。这笔钱是政府在公正基础上对工程总体评估算出的结果,里面包括给父亲7.5%的利润。



			 				父亲对承包商催得很紧,向供应商砍价也很凶,所以他能提前完工,还省下100万美元预算。可能“暴利”就是像父亲这样高强度工作的开发商赚出来的吧,不过,这种行为后来被禁止了。

				赚钱的同时,父亲为中低收入者建了很多质优价廉的房子。现在已经没人做这种生意,因为它既无利可图,又没有政府补贴。直到今天,父亲在皇后区和布鲁克林区建的廉价房还是中低收入者的首选。

				1964年,我从纽约军校毕业后,冒出了去南加州大学(University of Southern California)电影学院念书的想法。当时我对电影业很着迷,崇拜山姆·戈德温和达里尔·扎努克这样的红人,最喜欢路易·比梅耶。不过后来,我还是决定老老实实在房地产业发展。

				起初我选择了布朗克斯区的福特汉姆大学(Fordham University),因为它离我家很近,我跟办校的耶稣会关系也很好。可是两年后,我开始想,既然必须上大学,为什么不努力上一所最好的大学呢?于是我申请了宾夕法尼亚大学沃顿商学院,并被录取。那个年代,想经商的人必须去沃顿念书。哈佛大学商学院确实培养了很多上市公司的行政总裁,但是真正成功的企业家几乎都是从沃顿走出来的,像索尔·斯坦伯格、伦纳德·兰黛以及罗恩·佩雷曼,这些名家数不胜数。

				沃顿让我明白的最重要的事情,就是学习成绩不代表一切。上学后,我很快发现我的同学根本没那么独一无二或令人敬畏,我一点儿也不比他们差。另一件重要的事情,是我得到了沃顿的一纸文凭。虽然这张文凭在我眼里没什么,可很多跟我做生意的人把它看得很重,认为它是权威的象征。综上所述,这个大学我上得很值。

				我很高兴自己能顺利毕业。毕业后我回了家,开始给父亲打工。我依然能从父亲那里学到很多东西,也是在那段时间,我开始想换一种工作方式。



			 				初涉职场,父亲的工作模式让我有点吃不消,主要是身体上吃不消。当时我经常跟收租者到处讨租,干这个活没有好体格是不行的,因为如果有人赖账不还,你就得拿大块头吓唬他们。

				我学的第一招讨租技巧是敲门时不要站在门的正前方,应该靠墙站着,伸手敲门。第一次听到这个技巧时,我很是不解, “为什么这么做?”我问一位收租者。他对我的疑惑很诧异,他告诉我:“如果你靠墙站,只有你的手会有危险。”看我还是没明白,他继续说:“干我们这一行,不得不防,如果你不合时宜地敲了一个公寓的门,很可能被开枪射中。”

				父亲给了我很大的自我空间,可是我却发现,这个世界没我想得那么迷人。我从沃顿毕业满怀希望的步入社会,却发现这个世界只有最坏,没有最好。比方说,当时很多房客嫌麻烦,就把垃圾直接从窗子里扔出去,而不是倒在垃圾焚化炉里。于是我搞了一个培训,教房客使用垃圾焚化炉。大部分房客能认真学习,但是那些冥顽不化的人让我觉得自己是在浪费时间。



				另一件让我失望的事情是父亲的生意利润太低。钱都是省出来的,房子建得没有奢华可言,更别提什么设计风格了,所有的房子几乎都一个模样:正面用普通的石料,内有四面墙,外观笔直。用红砖盖房子并不是因为人们喜欢红色,只是因为它便宜。

				我依然记得建特朗普大厦时父亲来施工现场的情景。大厦正面是玻璃幕墙,比砖墙值钱很多,而且,我们用的是加了隔热膜的昂贵玻璃。父亲看了玻璃幕墙之后说:“真是浪费,下面四五层用这个,上面用普通砖块就行了。反正也不会有人抬头看。”真绝了,在57号大街和第五大道交会处的优越地段建大厦,父亲居然让我省钱。这件事让我很有感触:毕竟,父亲做的都是中低收入者的生意,难免这么想。同时,我也意识到,离开父亲自己闯荡是对的。



			 				离开父亲的原因,其实并不完全因为自己长的不够强壮,或是嫌父亲赚钱太少。真正的原因是,我有了开阔的视野和更高的理想。如果只在纽约市郊发展,我永远都不能实现自己的理想。

				另外,回顾过去我发现,自己爱表现的性格多半受母亲影响,她很有表演的天分,喜欢气派的东西。虽然是个传统的家庭主妇,母亲也渴望万众瞩目。母亲是苏格兰人,有一次,她坐在电视机前看伊丽莎白女王的加冕典礼,一看就是一天,她完全被盛大华贵的场面吸引住了。父亲在旁边不耐烦地踱来踱去,对母亲说:“天啊,玛丽,把电视关了吧,没什么好看的,他们只不过在作秀罢了。”但是母亲并不理会。父母在这个问题上看法大不相同——母亲认为豪华气派有时是很重要的,父亲却认为那只是表面文章,他脚踏实地,只相信效率和能力。





4 辛辛那提的宝贵一课:投资需审慎


				上大学时,朋友们都在看漫画书和报纸的体育版,我却已经开始关注联邦住房管理局没收的房产列表。也许这听起来有点不正常,但我却看得起劲。正是通过研究列表,我相中了思威飞通小区(Swifton Village),并和父亲一起买下小区的开发权,做成了我人生中的第一笔大买卖。

				这片小区位于俄亥俄州的辛辛那提市,一共包括1200个单元房,800户闲置。由于开发商破产,政府没收了这些单元房的赎回权。这笔生意是个巨大的失败,但在我和父亲看来,那里却充满着商机。

				一般情况下,政府都很想尽快摆脱这些没收的地产,他们不善经营,因此这些地产几乎无人问津。

				今天,阳光地带(Sun Belt)依然存在这种情况,那里的很多公寓都是在油价上涨时期建的,现在30~40%的房子都空着。原来的开发商因为还不起贷款,只能将这些房产抵押。聪明的买家应该买下这片房产,因为它们价格相当实惠。

				父亲和我花了不到600万美元就买下了这个小区。要知道,两年前这里筹建的时候,耗资接近1200万。我们用从银行借贷的10万美元,修葺了这片小区。这项工程我们没有任何损失,我们所要做的就是经营好它。即使我们做得不够好,也可以通过继续出租,赚钱还贷款。

				面对这项庞大的工程,我和父亲都付出了很多,而且认为付出的很值得。即使出租50家公寓,我们也像出租1200家那样投入大量精力,不过,后者的回报一定大大超过前者。

				我们成功购下这里之后,就要开始认真经营以及开拓市场了。我们不仅要把房子租出去,还要长期租出去。我们买下小区时,很多原来的房客把这里搞得破烂不堪,他们多数来自肯塔基州的山区,家境贫穷,还要养活七八个孩子。他们没有财产,没住过复合式公寓,一家人挤在一两间小房子里,孩子也管教不好。



			 				这些房客不仅不爱惜房子,还不按时交租。如果你催他们交房租,他们可能会一走了之。我们发现,为了逃租,他们会租一辆卡车,凌晨一两点开到房子前面,把所有家产拖上车,然后远走高飞。他们走不要紧,但是得交了房租再走。为此,我们安排了“卡车巡视员”,昼夜不停地巡视,防止租客逃跑。

				我们把那些恶意租房的人摆平之后,打算整修小区,面向素质稍高的人群。整修需要资金,当时我们大概花了80万美元,即使到今天,这也不是个小数目。在纽约,即使你对房屋做了整修,法律也禁止你在合理的范围提价。辛辛那提市就没有这种规定,修整后,我们提高了思威飞通小区的租价,所以,整修是值得的。

				我们改动的第一个地方,是给窗户装上了漂亮的白色百叶窗。看起来这并不算什么大改变,但是百叶窗可以让房子显得温暖舒适,这是很重要的。其实,要是1200处单元房都装上百叶窗,也是一笔不小的花费,因为每个房子里至少有8到10扇窗户。我们做的第二处改动,是拆除了原来土气的铝合金大门,换上了典雅的有殖民时期风格的白色大门。

				我力保小区要卫生整洁,定期维护。前面说过,我是一个对清洁有很高要求的人,而且我相信花在保洁上的钱不是浪费。比如,你打算卖车,只要稍花点力气,先用5美元把车打蜡清洗,卖的时候就能多要400块。如果我看到谁在卖一辆脏兮兮的车,我一定会把他卖不出去的原因告诉他,把车打点干净是很简单的事情。

				在房地产界也是如此,保养的好的房子总是受欢迎。不过,纽约前几年的情况不是这样,当时人们陷入炒房热潮,几乎是房子就买,不在乎干净不干净。但是,现在要是再这样,就是犯傻了。市场的波动性很大,一旦陷入低迷,还是干净的房子更有竞争力。

				除了装上漂亮的百叶窗和大门,我们还粉刷了门厅,铺了地板并上了色,空置的房子也让它一尘不染,还美化了院子。另外,我们为小区印了精美的广告,那时候,辛辛那提市还没有人给房地产做广告。来咨询看房的人络绎不绝,加上我们的良好推销,不到一年,房子全部租出去了。



			 				在寻找房产销售经理的过程中,我们遇到一些困难,不过最终还是找到了。有的经理忠厚老实却不善言词,其中有一个居然就窝在公寓的一个角落里什么也不干。另外一些人虽然聪明,却不懂销售。一旦发现不合适,我就会把他们辞掉,我看人很快也很准。

				最后,我们终于找到了令人满意的销售经理欧文。65岁的欧文确实是个厉害角色,我从没见过他这么能胡吹海侃的人,但是,他口齿灵敏,头脑精明,而且谙于销售。即使他一天只工作1小时,也顶得上过去那些经理工作12个小时的成绩。从他身上我学到了一点:重要的不是你工作了几小时,而是在每个小时你都干了些什么。



				但是,他的缺点就是不能让人百分之百信任。从聘用他第一天,我就考虑过这个问题。不过,等我有了证据,才开始采取行动。我对管财务的员工,一般都是这样。那天,我的保险经纪人核对账单之后给我打来电话,说:“唐纳德,你被骗了,你的销售经理是个骗子。”我们查实,欧文确实是干了各类骗人的勾当,而且常常官司缠身。

				我有一条原则,如果抓到谁私吞钱财,我绝对严惩不贷,即使要花费比他偷的钱高10倍的价格也在所不惜。偷窃是一件十分恶劣的行径,但是在对待欧文的问题上,我犹豫了。他比以前任何一位忠厚老实的经理干得都好,而且他手下的员工没有一个敢揩油的。所以,我只要盯住欧文就可以了。我跟他半开玩笑的说:“欧文,我一年给你开5万美元工资,看你还敢偷。”他听到这话总会显得很不自在。

				如果我抓到他偷钱,一定会炒他鱿鱼。不过,真碰上了,我却没那么做。我知道,每年除了工资他都能捞到5万美元油水,即使这样,他还是帮我赚了不少钱。

				 有一天,我刚走进办公室,就看到一个女员工在哭。她和其他员工合伙凑了80美元丧葬费,想用这笔钱合伙买花,送给一位刚去世的朋友。我问她为什么哭,她说: “欧文偷了我们的丧葬费。”



			 				我找到欧文,说:“你真该死,偷别人丧葬费算怎么回事?”欧文当然矢口否认。解释说他刚才刚骂了那些女员工,她才哭的。话虽如此,我相信女员工确实没撒谎。

				欧文不完美,但他是个传奇人物。

				我来说说欧文和他的工作吧。他个头不高,体型较胖,还有点秃顶,鼻子上架一副大厚眼镜,手白白胖胖的像吉露果冻(Jell-O)。他天天笔不离手,比起强壮的收租者,他没什么块头,但他真正厉害的是那张无所不能的巧嘴。

				当时有很多人不按时交租,欧文有时候就亲自去收。他摁响门铃,一旦有人开门出来,他就脸红脖子粗地跟人讨钱。他会用所有的脏词骂房客,书上教过的威胁人的方法他都会用。这只是他的一种伎俩,不过很管用,一般房客都会立马掏钱。

				有一天,欧文跟往常一样讨租。他敲开一扇门,一个10岁的小女孩开了门,欧文说:“让你爸爸出来交房租,不然我让他屁股开花。”他不停地说这类要挟的话,可是小女孩的妈妈出来之后,他就停下了,因为这位女士长得非常漂亮。

				欧文几乎对女人没什么招数可使,特别是眼前这位漂亮的女人。欧文立刻改变话题,邀请她共进晚餐。这个女人的丈夫可能是个卡车司机或工地工人,她从没见过欧文这种人,不知道该怎么打发他。不过,她对欧文毫无兴趣,欧文只得作罢,我们一起离开了这位女士的家。

				大约1个小时之后,我跟欧文正坐在他的办公室,刚才那个女人的丈夫找来了。他可是个大块头,看起来体重得有240磅。他怒气冲冲地问欧文为什么在他女儿面前骂骂咧咧的,还敢邀请她妻子出去吃饭。看那架势,他恨不得杀了欧文。

				我觉得欧文肯定不是那人对手,还是逃走为妙。可欧文却一点也不怯,他一边挥舞着拳头,一边滔滔不绝地冲着那人喊:“你给我滚出去,我会杀了你,让你的人生完蛋。看到我这双手了吗,它们可是一对致命武器,在警察局都是有档案的。”



			 				我永远记得那个男的看欧文时的表情,他说:“死胖子,你出来,我要跟你决一死战。”“决一死战”这个词总让我很想知道接下来会发生什么。我在心里想,欧文完了。可是欧文依然镇定,说:“想跟我打架,随时可以,但是,打架对我来说是违法的,我不会干犯法的事。”

				在我眼里,欧文的双手倒不一定是他的致命武器,但是他很像个驯兽师。你一定见过驯兽师,体重150磅,他们无所畏惧地走进关狮子的笼子。如果笼里的狮子嗅到一丝一毫的胆怯或软弱,它们一定会一秒之内将驯兽师吃掉。但是,如果驯兽师挥着鞭子,态度威严地走入笼子,狮子反而会乖乖听话。欧文和那个大个头就是这种关系,只不过跟驯兽师不同,他用自己的嘴震慑对方。

				最后,那个男的离开了办公室。他还是怒气冲冲,但他什么也没做。欧文临危不惧的精神震撼了我,让我明白,任何时候都不要害怕。做你认为对的事情,坚持自己的立场,不向任何人低头,该来的就让它来吧。

				欧文把思威飞通小区经营得这么好,让我省了不少心,我去小区的次数也少了。我已经不再主要依靠辛辛那提的生意,所以从原来的一周去一次,改成后来的一个月一次。

				当初在思威飞通小区,我跟一位租客关系很好。他是一位犹太人,年纪比我大,曾经在波兰集中营待过。来美国后,靠卖肉起家,后来开了肉店。我认识他的时候,他已经有14家连锁店了。他跟妻子两人在我的小区租了两个单元房,把它们连在一起,这样他们的家就宽敞了。我很敬佩这个人,因为他很有生意头脑。虽然吃了很多苦,但是他活了下来,而且活得很好。

				这个小区买下几年后,一天,我又回去,正好碰上这位朋友,我问他:“最近还好吗,在这住着还行吧?”他说:“嗯,挺好的。”但是他把我拉到角落,悄悄跟我说,:“唐纳德先生,我把您当朋友才跟您说,这个小区不能再要了,卖了它吧。”我有点不解,问他:“为什么这么说?”他说:“这里的情况一天不如一天,我倒不是说您的小区建得不好,我是指住在这里的人。他们能让你赔得一干二净,然后像什么都没发生似的拍屁股走人,他们个个都不是省油的灯。”他这番话,我到今天都记得清清楚楚。



			 				我尊敬的人给的忠告,我都会认真考虑。这并不是什么教条,而是个人直觉。于是我在辛辛那提又多逗留了两日,在小区里好好转悠了一下,感觉确实乱糟糟的,好像在酝酿什么大麻烦。

				我决定卖出这片小区,就打了广告,很快就有人提出购买。思威飞通小区管理得很好,我们这么大一片地方,只有很少的负债,而且只靠房租每年就有70万美元的收入。不过,想卖出好价钱也不是易事。

				买家是审慎信托投资公司(Prudent Real Estate Investment Trust)。那段时间,房地产行业非常流行信托投资,也就是委托人将自己合法拥有的财产委托给信托投资公司的一种行为,银行也愿意向信托投资公司贷款。但是,很多经营信托投资公司的人并不知道什么是信托投资,公司也经营得不怎么样。他们很可能根本不经过实地考察,就把钱投资在波多黎各的一项工程上,最后却发现,自己买的楼盘根本不存在。

				跟我谈生意的审慎信托投资公司,在决定是否跟我合作前,先派了一位年轻人实地考察。这个人实际年龄跟我差不多,但他看上去像未成年人,我很奇怪这家公司居然把这么重要的决定权交给这个黄毛小子。

				比起到这里考察地段,这位年轻人似乎更期待在这里吃顿大餐。他听说辛辛那提市有一家餐馆很有名,叫做楼中楼(Maisonette),是当时全国最好的五家餐馆之一。他来之前,就在电话里告诉我,让我提前在楼中楼定好餐位,我答应了。

				 他乘坐的飞机有点晚点,到达辛辛那提已将近中午。我到机场接了他,开车带他去思威飞通小区。小区里房子的居住率依然是百分之百,不过,他对此毫无兴趣,也没问什么相关问题,反而一心想着去吃大餐。从小区去餐馆只要半小时,结果我们吃了三个小时的午饭。这跟我一贯的工作方式完全不同。如果我只有一天的考察时间,我一定匆匆扒几口午饭,把主要精力都投入在与生意相关的问题上。



			 				 吃完饭已经快4点了,我开车送他去机场。这位先生酒足饭饱回到纽约,感觉相当不错。于是在老板面前大力推荐了思威飞通小区,说这是一笔好买卖,于是,生意做成了。他们出价1200万,我们净赚600万美元。鉴于我们在思威飞通的投资时间还不算太长,这个价钱确实是笔巨大的回馈。

				我们顺利签约。签约之前,我已经预见到了一些不好的苗头:很多租客租期将至,但他们似乎不想再续约。于是,我们在合同里特别强调,所有条款在合同签订之时都是真实有效的,但是我们不保证交易结束时的情况。也就是说,我们签合同的时候,这些房子确实是百分之百的入住率,但是最多三四个月之后,交易结束了,确保入住率就不是我们的职责了。

				 我们在合同里还特别强调,买方必须确保交易按时结束,不然就要付给我方巨额的违约金。这一点其实也没有按常规,一般在一笔生意中,买方会在合同里提出,先交付出价的10%作为定金,如果他们违约,只需将定金赔偿给卖方。可是,审慎信托投资公司却没有这么做。

				 看来,审慎信托投资公司里的人应该更加“审慎”才是。我之前说过,信托投资这个行业盲目不得,做生意不能太过草率,不然将付出惨重的代价。在这笔生意中,到交易结束时,思威飞通小区已经闲置了几十间公寓了。





5 进军曼哈顿:经济危机的风险


				在1968年,我从沃顿商学院毕业,当时就瞄准了曼哈顿市场。但是,曼哈顿房产市场很热,房价居高不下,我苦于找不到一笔合适的生意。我所谓的合适的生意,是指地段较好,我又能买得起的。父亲的生意做得不错,但是他并不能将一笔数目可观的投资基金完全交给我。我刚毕业那会儿,自己有20万元的资产,不过它们多数都套在布鲁克林区和皇后区的楼市里,于是我决定再等等。我一边帮父亲打理生意,一边花大量时间待在曼哈顿,寻找机会。

				1971年,情况有了好转,当时我决定在曼哈顿租一间公寓。公寓是位于第三大道和75号大街交会处的一间工作室,它对面就是相邻大厦的顶层水箱。我自嘲自己住的是阁楼,因为它确实接近大厦的顶层了。我试着把它分成几部分,让屋子看起来大一些,不过,它终究是一间又暗又脏的小公寓而已。即便如此,我还是很爱这间公寓。15年后,我搬进特朗普大厦位置最优的3层公寓,窗外能看到中央公园的景色,当时那种心情,也不如我搬进这间小公寓激动。

				要知道,我是在皇后区出生,在布鲁克林工作的“市郊人”,如今能在曼哈顿东区有个安身之处,心情怎能不激动?



			 				 自从搬进曼哈顿,我对这个地区就更加熟悉了,这一点对我来说很重要。任何一个刚来曼哈顿的人,都不会用我这种方法去认识这里——我摸清了所有好地产的位置,也成了地地道道的“城里人”。我踌躇满志,自认为拥有一切得天独厚的条件,我年轻,有活力有干劲,虽然在布鲁克林区工作,但是我住在曼哈顿。

				 来曼哈顿之后,我先加入了曼哈顿最著名但是入会条件也最苛刻的Le俱乐部(Le Club),跟54俱乐部是一种类型。它位于东区54号大街,里面的会员基本上是商界最成功的人士和社交界最有姿色的女人。在这家俱乐部,如果你看到一个75岁的富人左拥右抱着三个瑞典金发美女,一定不要觉得奇怪。

				成为Le俱乐部会员的经历还挺难忘的。一天,我拨通了俱乐部的电话,自我介绍说:“我叫唐纳德·特朗普,我想加入贵俱乐部。”电话那头传来轻蔑的笑,一个声音说:“你在开玩笑吧?”他的反应没什么好奇怪的,我毕竟只是无名小辈。第二天我又想了一个办法,继续打电话过去,说:“我能不能看一下你们的会员名单?里面可能有我认识的人。”电话那头的回答是:“抱歉,我们的名单不对外泄露。”于是又挂了电话。

				第三天,我继续打,我对接电话的人说:“我要跟俱乐部老板联系,我有重要东西给他。”这话终于起了作用,对方把老板的商务电话号码告诉了我。我给老板打了电话,首先非常礼貌地介绍了自己:“您好,我叫唐纳德·特朗普,我想加入贵俱乐部。”他问:“你有朋友或家人是我们的会员吗?”我说:“没有,我一个会员也不认识。”

				他问我:“那么你为什么觉得自己有资格加入俱乐部呢?”我就开始滔滔不绝地说了起来。最后,这位老板跟我说:“听起来你人挺不错的,吸收年轻会员对我们也有好处,我们找时间去21号包间喝一杯吧。”

				打完电话的第二天,我们按约定的时间见面喝酒。我其实不会喝酒,坐在那儿也不知该干什么。俱乐部老板却是海量,还带了一个跟他一样能喝的朋友。接下来的两个小时,他们一直在喝,我就干坐着。最后,我忍不住发问:“嗨,伙计们,要不要送你们回家?”他们说:“不用,我们接着喝。”



			 				这种场合让我有点招架不了。我的父亲是个意志坚定的人,说一不二,生活很有规律。他每天晚上7点回家,吃过晚饭之后,开始读报纸,看电视新闻等等。这点我跟父亲很像,我们跟这两个“酒桶”简直来自两个世界。我甚至想,该不会曼哈顿所有的成功人士都嗜酒吧,如果真是那样,跟他们竞争起来,岂不是更有优势了。

				那天晚上,他们一直喝到10点。喝完后,我自然要负责送他们回家。俱乐部老板再也没有联系我,过了两周,我给他打电话,他居然都不记得我了。我又重复了一遍我们认识的经过,一直说到我们约好去21号包厢喝酒的事情,因为那时他头脑还清醒。他同意收我做会员,但是有一个顾虑,俱乐部好多会员都是老夫少妻,老板担心我长的这么年轻英俊,会勾引那些年轻貌美的贵妇人。他让我保证不干那种事。

				我简直听呆了。我的母亲跟父亲一样,意志坚定,她一辈子只爱父亲一个人,最近他们还刚刚庆祝了金婚纪念日。我在父母恩爱的环境里长大,可是有人却让我别跟别人的老婆偷情。

				虽然不可理喻,我还是答应了他。成为俱乐部会员,无论从职业上还是社交方面,都对我的人生起了很积极的作用。在这家俱乐部,我认识了很多漂亮的单身女性,几乎每晚都出去应酬。实际上,我没有跟她们中的任何一位真正交往过。她们虽然容貌姣好,可是从来不跟你说一件正经事。她们爱慕虚荣、疯疯癫癫、放荡不羁,好多人甚至满口胡言。我很快就发现自己不能带这类女孩儿回公寓,在她们眼里,我的住处简直不堪入目,她们过分关注外在的东西。后来,我结了婚,娶了一位同样美丽的妻子,但是,她跟她们不一样,她和我的父母一样,是个踏实、不轻浮的人。

				同时,我也认识了很多事业有成、家缠万贯的富翁。每天晚上我去俱乐部休闲娱乐的同时,也能学到很多东西。我学到了纽约房地产行业的运作方式,还认识了很多今后会合作的商人。就是这些富人朋友,特别是来自欧洲和南美洲的商人,后来购买了特朗普大厦和特朗普广场里最贵的地方。



			 				也是在这个俱乐部,我认识了律师罗伊·科恩。我之所以知道他,是因为他名声在外,他的无所畏惧能给人留下很深的印象。那天晚上,我发现罗伊就坐在我的邻桌,经人介绍后,我们聊了起来,我打算试试他——我总喜欢试探别人。我说:“我不喜欢律师,他们只会耽误生意,不会促成生意,无论问他们什么,他们都说不行。他们只盼着调停,而不会争取主动。”罗伊说他同意我的观点。我很满意,接着说:“我做房产生意可不能像律师那样,我要主动出击,而不是一味忍让。否则,别人就觉得我好欺负。”

				我看出他开始对我的话题感兴趣了,但又不太明白我想说什么。于是他问:“你是在给我讲大道理吗?”我说:“这并不是什么大道理,这都是发生在我们身边的事情。政府以民法的名义,起诉我和另外一些公司,说我们歧视黑人,不把房子租给他们。”我还解释说,我下午刚和父亲一起见了一些律师,他们来自华尔街一家很有名望的律师事务所,这些律师劝我们跟政府调停。很多商人面对这种情况时,即使打官司有百分之百的胜券,也会选择调停,因为他们担心对簿公堂会让自己的脸面不好看。

				这事确实让我忍无可忍,况且,事实上我们根本就把房子租给黑人了。

				我们给房客订的租房要求是,按时交租,保持房子干净整洁,与邻居和睦相处,而且他们的收入必须至少是房租的四倍。我把这些都告诉了罗伊,问他:“你觉得我该怎么办?”他说:“让这些人见鬼去吧,上法庭跟他们打官司。既然你的租客里有黑人,他们就没有证据证明你歧视黑人。”他还说:“你有权力选择自己的租客,不论他们是黑人还是白人,只要他们不受欢迎,你都能将他们拒之门外,政府无权干涉你的生意。”

				他的一席话,让我当即决定聘用他做我方律师。当时我在房地产界还默默无闻,但是科恩是个愿意伸张正义的人,于是他接手了我的官司。我随他去了法庭,为了自己的权利而斗争。在法庭上,由于政府拿不出控告我们的证据,法院便从中调解,没有判哪方有罪。我们也同意了政府的一个要求,就是在当地的报纸上登一段时间的出租广告,出租对象是所有人,大家机会均等。



			 				那段时间,我从罗伊身上学到了很多东西。只要他充分重视,他都能把官司打得很漂亮。他可以不带任何笔记就上法庭,他的记忆力惊人,很多事情都能脱口而出。如果准备充分,那他在法庭上总能表现得智慧过人,无懈可击。但是,他并不是认真准备每场官司。他的天资聪颖,不准备似乎也能应付得来,但是,一旦出现问题,后果是不堪设想的。所以,每当一场官司开始之前,我都会问罗伊是否已做了充分准备,如果他说没有,我就会请求法院延期开庭。

				我没跟自己开玩笑,罗伊可不是纪律严明的童子军 。有一次,他跟我说,他要把成年时代2/3的时间都主要花在一到两个案子的诉讼上。我听得目瞪口呆,问他:“你不会说真的吧?”他看我一眼,笑着说:“你想什么呢!”我也不知道他说的是真是假。

				不管你怎么看他,他其实是个原则性很强的人。我想,对他来说最重要的事情,除了忠诚,应该就是超强的原则性了吧。比方说,罗伊的朋友们都知道他是同性恋。如果你在社交场合遇见他,多半他都跟一些长相英俊的年轻男士在一起。但是罗伊从不谈论同性恋的话题,他只是不想别人拿有色眼镜看他。他觉得在那些非同性恋者的眼中,同性恋就是窝囊废的代名词。他懒得解释,所以就刻意回避这个话题。但是,如果有人当面攻击同性恋,罗伊会第一个站出来反击。

				虽然有时候显得强硬,但是罗伊有很多朋友,而且我自信自己也是其中一员。头脑精明的他对朋友十分忠诚,因此绝对是个值得信赖的人。你大可放心让他在法庭上做你的坚强后盾,即使他私底下不同意你的观点,亦或是支持你对他来说没有多少好处,但他从不干两面三刀的事。

				现在很多衣冠楚楚自诩诚实正直的人,实际上却一点也没有忠诚度可言。他们只想着什么对自己最有好处,却不想想在背后捅朋友一刀自己会得到什么报应。罗伊是绝对干不出这种事情来的,这也是我最欣赏他的地方。罗伊这种人就是,如果你病危在床,哪怕其他人都已经离开,他还会守护你直到你离开这个世界。



			 				自从来到曼哈顿,我能够认识很多人,也更加了解纽约房地产,但是我始终未能发现价格合适的好地块。1973年,曼哈顿房产界的情况开始变糟。我早预料到有这么一天,任何事物都有周期,房产市场也是周期市场,不过,情况也不会糟得太离谱。出现这种情况是由以下几个原因造成的:第一,联邦政府要延期支付给开发商的建房补助,这些补助原来数额很大,主要拨给城市开发商。第二,银行利率上涨。由于银行利率多年保持平稳,很多人甚至都不记得银行利率还会波动这回事。第三,突然的通货膨胀无疑是雪上加霜,建筑成本猛涨,带动其他没有发生通胀地区的建材价格也跟着上涨。

				然而,最大的问题来自纽约这座城市自身,巨额负债弄得人心惶惶,人们第一次开始感到城市要“破产”了。这种恐惧一传十,十传百,人们对城市发展的信心指数大跌,大家普遍为城市的未来感到担忧。

				这种情况并不适合新的房地产开发。1973年1到9月,政府在纽约五大区一共批准建设了15000套单元房和单身公寓,但是到1974年同期,这个数字下降到了6000套。

				我也开始担忧纽约的未来,但倒不至于为此彻夜难眠。说到底我还是个乐天派,而且从城市的危机中,我似乎看到了自己的机遇。我是在皇后区长大的人,我一直觉得在曼哈顿生活是最棒的,它是世界的中心——当然,这话可能有很强的主观色彩。无论城市现在遭遇了什么危机,我都坚信最后一定有转机。纽约始终都是独一无二的,不是吗?

				我早就看中了一个地方,它是位于哈得孙河旁,起于第59号大街,止于72号大街的一片废弃的铁路站场。每次我沿着西区高速公路开车经过这里,都梦想有一天能在这里建楼盘。在沿河地区的100多亩未开发的土地上盖楼,这种巨大的商机是显而易见的。可主要问题是,怎样在城市经济危机的时候开始这项工程。

				以低价买到好地段,谁都愿意做这种买卖。当时,西区的很多住宅区都被人们看做危险的去处,几乎每条街上都有福利旅店,公园里也到处是毒贩子。我还记得《纽约时报》上曾撰文大篇幅记载过公园西道(Central Park West)和哥伦布大道(Columbus Avenue)之间与84号大街交会的街区,说这是一个混乱不堪的地区。



			 				说是这么说,但是用不了多久,这些地方都能有很好的改观。就拿那些脏乱差的大街来说吧,即使是西区84号大街,也有用赤褐色砂石建造的豪华公寓,距中央公园只有几步之遥。在条件同样不太乐观的大道上,特别是公园西道和河边大道(Riverside Drive),也有很多古老豪华的建筑,面积宽敞,窗外风景绝佳,人们只是需要时间去发现这些地段的价值所在。

				1973年夏季的一天,我在报纸上读到一则新闻,提到宾夕法尼亚州中央铁路正在提交破产申请。报纸还说,宾州中央铁路的董事聘请了一家公司帮他们处理一些资产,公司的老板名叫维克多·庞万力。这些资产主要位于曼哈顿西区60号街区和30号街区。宾州中央铁路答应维克多,每做成一笔买卖,都给维克多一笔分红。

				我从没听过维克多·庞万力,但是看了报纸之后我决定认识他。我打通了他经纪人的电话,说:“你好,我是唐纳德·特朗普,我想买60号街区的地块。”这种直截了当的方式是很有效的。

				我猜他们可能是欣赏我的直率和热情吧。那时我还从未有过什么建筑成果,但是比起那些比我小有成就的人来说,我愿意做他们不屑做的生意。

				我跟维克多见了面,交谈得很愉快。维克多很圆滑也很有魅力,他是意大利人,长得像个欧裔新教徒。我首先告诉他,60号街区的情况太差了,整个居民区跟现在的纽约城一样,乱得不可收拾,我看中这种地方,可能只是头脑发热的结果。我一直觉得,如果自己想买什么东西,一定要告诉卖方,他们的东西值不了多少钱,这对我是有好处的。

				我还跟他说,买这么一大片没开发的地块,去政府办理各项申请手续也是很麻烦的。无论开发什么项目,社区管理委员会都要干涉,而且,往城市规划委员会和财政预算委员会跑的日子还长着呢。



			 				接下来,也是最重要的一步,就是向维克多和他的团队推销我自己。我没有丰富的建设经验和成果,但是我可以让他们感受到我十足的干劲和饱满的热情。

				维克多愿意相信别人,他打算看看我的表现,还建议我把西区34号大街的开发权也买下来。我想,可能我的自我评价有点言过其实,让他完全相信了。但是,我别无选择。我只有27岁,无论是父亲还是我,我们都没在曼哈顿开发过楼盘。尽管维克多很看好我,可是,如果不是我把自己的公司说的庞大又资历雄厚,他也不会这么信任我。我们的公司其实没有什么正式的名字,但是我告诉维克多,它叫“特朗普集团”(Trump Organization),可能“集团”这个词听起来很气派吧。很少有人知道,所谓的“特朗普集团”只不过是布鲁克林区Z大道上的几间小办公室而已。

				我跟维克多提到我们在政界也有熟人,比如亚伯拉罕·必姆,他是1973年11月当选的纽约市长。必姆原来跟我父亲在一家民主党俱乐部,他们也互相认识。和其他开发商一样,我和父亲为他竞选市长捐了钱,也给其他竞选人捐了。在纽约,开发商给政治人士捐款是一条不成文的规定,我们捐给必姆的钱并不比其他开发商捐的多。而且我认为,也许是私下里跟他认识的原因,必姆总是有意避免在政策上对我们有什么照顾。

				相反,他任职期间,我为了申请在西区34大街建一座会展中心,几乎花了四年时间。那是建会展中心的最好地方,我们也几乎得到了纽约所有有头有脸的商人的支持,可是直到必姆离职前的几个星期才站出来支持这个项目,而且,他从未给过我官方的许可证。终于,到1978年,新上任的纽约市长,爱德·科赫同意了我们的申请。没人想过我和爱德·科赫是不是私交很好,不过,说到这儿,这个问题的答案已经显而易见了。

				跟维克多建立了良好的关系之后,我就能为他工作,而不只是他的一个买家。这对我来说十分有利,比如,我们制定了协议,使我在购买60号街区和30号街区的地块上享有特权,虽然我还要得到政府批准,也要得到负责宾州中央铁路破产案的法院许可——该有的手续都得办,但是我可以不用花自己一分钱,宾州中央铁路方面甚至提出为我出所有的开发资金。这简直不可思议,卖方居然为潜在的买方出提供开发基金。这件事情虽然今天听起来是笔吃大亏的买卖,不过,在当时那个奄奄一息的纽约,根本没人愿意开发地产,所以买方是在帮卖方的忙。



			 				同时,维克多还帮我在媒体界建立了良好的信誉。美国知名经济杂志《巴朗》的记者问他,为什么选择了特朗普。他说:“这个项目存在很多未知的风险,像黑洞一样,一旦涉足,很难抽身。我们跟很多人交涉,但是他们没有闯劲,准备不周,缺乏想象力,不是我们期待的人选。特朗普就不同了,他身上有19世纪开发商所具备的优良品质,他是时代的英雄。”

				当时,我一直通过媒体大肆宣传自己的建设计划,但是还没有将其付诸实施。纽约房产界一位大亨跟我的一个亲密朋友说:“特朗普就知道吹,怎么没见他盖楼的砖瓦和砂浆呢?”

				朋友把这话转述给我的时候,我因自尊心受到极大伤害而感到愤怒,一年多没跟那个嘲笑我的人说话。现在回头想想,也许他说得没错,所有的一切都可能烟消云散。如果我在曼哈顿没有成功完成第一个开发项目,如果政府没有批准我建会展中心,没有同意我来建设君悦大酒店,我可能今天还在布鲁克林,做房屋出租生意。而恰恰是有了这一切,才有了我的现在。

				1974年,7月29日,我们正式宣布,特朗普集团以6200万美元的价格买下宾州中央铁路沿河的两处地块,分别是59号大街到72号大街的地段和34号大街到39号大街的地段,不需要付押金。这则消息登上了《纽约时报》的头版。

				我最初设想在新地段上建造面向中等收入者的单元房,房租跟现在比相当低:每月100~125美元,当时算是高价。我打算从政府的米歇尔·拉玛项目中争取资金支持。该项目是为了鼓励开发商建造面向中等收入者的住房而设立的,政府给这部分开发商提供长期低利息的贷款,而且还减免他们的税款。



			 				1974年6月份,我宣布买下地块前的一个月,我、维克多和他团队的一些人约见了亚伯拉罕·必姆市长,试探他对我们开发计划的意见。他给了我们很多鼓励,但是计划公开后,他却从未表过态,直到所有相关机构,包括城市规划委员会、财政预算委员会和当地的社区管理委员会全都审核通过了之后,他才表明自己的立场。这就是政界人士,风往那边吹,他就往哪边倒。

				我前脚刚宣布了自己的购买计划,后脚就有人出来跟我竞争,施泰力房产公司(Starrett Housing)就是其中之一。在布鲁克林的时候,我和这家公司合作了施泰力城市住房项目。他这次愿意出价1.5亿美元跟我竞争,具体数目还要依据集资情况和相关机构是否批准为准。我的出价跟他的相比,简直抬不起头。

				在这个项目里,我是第一个表示有意愿并且有能力在法律允许范围内把它做好的人。有时候,为了做成一笔生意,你必须贬低自己的竞争对手。直觉告诉我,施泰力的出价不可靠,他们的公司根本就不会跟维克多方面达成协议,即使协议达成了,他们的楼盘也开发不好。任何人任何时候都能竞标,包括我,因为意外有随时发生的可能。但是,我已经投入了大量的时间和精力,这让维克多和他团队的人相信,我是个严谨又尽职尽责的人。

				最终,我说服了维克多,虽然我出价只有6200万美元,但是把项目交给我,绝对比在施泰力身上冒险值得的多。

				比较有讽刺意味的是,我宣布计划并且成功击败对手之后,没到一年,纽约的经济情况就恶化了。

				1975年1月,为公共住房发行债券的城市发展协会(Urban Development Corporation)拖欠了1亿多美元的债券基金。

				1975年9月,市长必姆宣称,由于财政危机,政府决定暂停拨付支持新房建设的项目基金。

				同年11月,国家政府也宣布,未来五年,为中低收入者建房的开发商,包括那些已经被批准的项目,也都得不到政府财政补贴。



			 				那段时间,每早起床,你都能在早报头条读到关于经济危机的报道。每当看到这种新闻,我都忍不住为城市的未来感到担忧。当我确定自己得不到政府的建设补贴之后,我决定另辟蹊径。

				我一直认为西区34号大街的地段是建会展中心的好地方。但是,众口难调,每个人的算盘打的都不一样。起初,政府花了三年时间考察研究了一个地块,它位于44号大街,毗邻哈得孙河。政府想在这里建会展中心,而且得到了很多地位显赫商人的支持。政府对外宣称,光是准备工作这一项,就已经花了1300万美元,但据知情人士透露,实际花费已经接近3000万。

				政府宣布不给城市建设提供资金的数周后,市长必姆也宣称,44号大街建会展中心的计划暂时搁置。消息一传出,我立刻聘请了优秀的律师塞缪尔·林登鲍姆,他对城市分区规划的问题很在行,而且之前一直为44号大街会展中心项目服务。

				另外,我还聘请了路易斯·桑夏,她是一位尽职尽责,很有政治背景的人。1974年,修·凯瑞竞选州长的时候,她是修的财政顾问,同时,她还是民主党派的财政主管。刚开始,路易斯几乎是无偿为我工作的,后来,她成了我公司的副总裁。

				我积极组建精英团队,为的是推销自己的地块。于此同时,政府也有了新的选择,他们打算把会展中心的地址改在曼哈顿南部的炮台公园区(Battery Park City),与世贸中心相对。依我之见,原址和新址选的都不怎么样,倒不是因为我要跟他们竞争才这么说的。我打算跟政府公开叫板,可我只是无名之辈,要想得到公众的支持,必须先提高自己的知名度。

				为此,我决定先召开新闻发布会,这也是我人生中第一次召开新闻发布会。路易斯和一位纽约市的公关大师霍华德·鲁宾斯坦一起,帮我请了几位有影响力的人物,包括美国参议院的议员曼夫瑞德·奥伦斯汀先生,和纽约政界很有影响力的劳工谈判专家西奥多尔·基尔。基尔在会上说了一句很经典的话:“在炮台公园建会展中心,无异于在墓地建夜总会。”为了表明立场,我们在发布会场打出了条幅“34号大街,‘见’造奇迹”。我在一大堆记者面前保证,我在34号大街建的会展中心将花费1.1亿美元,比政府原定在44号大街的工程节省至少1.5亿美元。



			 				不出所料,很多人表示怀疑,各媒体也一片哗然,但是政治家们连眼睛都没眨一下。从那之后我发现,政治家是不会在乎花费的,反正花的不是他们的钱。

				为了推销自己的地块,无论我到什么地方,总会先强调在34号大街建会展中心的重要性。多数人的观点是,纽约还处于危机之中,最好的办法就是,这件事提都不要提了。

				在我看来,持这种观点的人目光都比较短浅。举例来说,很多公司看到销售业绩下滑,就开始减少广告开支。可是,正是因为人们都不买东西了,你才更要做广告。建会展中心也是这个道理,我敢说,它一定能重塑城市形象,并且推动城市经济重新步入正轨。

				只要别人愿意听,我就会告诉他们:34号大街的地理位置十分优越,政府的两处选择糟糕至极。要想在之前选择的44号大街建会展中心,就得在哈得孙河上搭防水台,建到河上面,这样做成本高、问题多、耗时长。而且,44号大街的地块面积太小,根本没有扩展的空间,如果会展中心建在水上,还得经过日渐风化的西区高速公路才能到达。最后,我会使出“杀手锏”:要想在水上搞建筑,必须获得政府的水上建筑许可。为此,我专门做功课查询了什么是水上建筑许可证。它是政府批准开发商在特定水域搞建设的许可证明,要想得到它,得先通过国会立法。

				建在炮台公园,比44号大街更不靠谱。那里地处城市最南端,交通、住宿、娱乐都很不方便。我还给大家分发了我们制作的调查报告,报告显示如果在炮台公园建会展中心,就得重修西区高速公路,让它通向这里。另外,还得会展中心附近新建至少2000间宾馆房。

				抨击倒是其次,大部分时间,我都在跟别人赞美自己在34号大街的地块。它位于高速公路右边,或者说,在高速公路东侧,交通便捷。比起政府的两处选址,这里离地铁和公交车站都比较近。我的会展中心一定比政府建的省钱,而且不用让原来住在附近的租客搬迁。



			 				因为这片区域面积广阔,很多地方都能留作日后开发。有一次,议员罗伯特·瓦格纳让他毕业班的学生到我的地块上做项目评优,我想办法得到了他们评优报告,将之命名为“瓦格纳报告”。这个报告可是独一无二的。

				没用多久,我的准备工作已经做得差不多了,唯一的缺憾就是有几位大人物不支持我的计划。首当其冲的是市长亚伯拉罕·必姆。亚伯放弃了在44号大街的建设计划,就把目光瞄准在炮台公园上,无论我怎样跟他分析我的地块优势,他总是不为所动。另外一位主要反对者是副市长约翰·祖克缇。他见我逐渐开始占优势,便到处诋毁我在34号大街的地块。我认为,他这么做的主要原因,是他不愿意承认自己这几年在44号大街花费的巨额资金和精力都毫无意义。我毫不示弱,把这个原因告诉了公众,还说了他自私自利、心胸狭隘等一系列缺点。他听了十分恼火。我们的口水战引来很多媒体的关注,这对我没什么坏处,因为我可以借机宣传自己地块的诸多优势。

				我们逐渐说服了所有人。由于我们的坚持不懈,那些反对派的声音也越来越弱。1977年,必姆又成立了另一个委员会,打算对会展中心重新选址,经过考察,他们也认为我的地块是最优的。在这种情况下,必姆终于给我们投了赞成票——不过已经没有效力,因为他那年的年底就要离职。

				1978年1月,爱德·科赫接任市长一职,他打算亲自考察我的地块是否符合要求。我以为一切又得重新开始,不过,事情进展很快,我们的地块也再次脱颖而出。终于,1978年4月份,市政府和州政府宣布,他们打算购买我在34号大街的地块,在那里建会展中心。我终于胜利了,虽然这种胜利的形式意义大于物质意义。为此事奔波的这几年,我的付出远大于应得的回报,何况,这种付出也不能仅从物质的角度去衡量。

				政府决定花1200万美元从宾州中央铁路买下这里。由于我跟宾州中央铁路已经谈妥,政府答应赔偿我83.3万美元。不过,我跟政府商量说,如果他们同意会展中心以我的姓氏命名,我可以放弃这笔赔偿。很多人对此持异议,但是我没必要解释什么,因为,要是没有特朗普家族,纽约恐怕到今天都没有一家会展中心。



			 				更重要的是,如果政府让我建会展中心,他们就能省下一大笔钱,我也乐意这么做。但是,爱德·科赫却认为,我刚刚把这个地块卖出,不宜又成为它的承包商,这理由真让我觉得匪夷所思。最后,我跟政府保证,整个承包工程花费不会超过2亿元,超出部分我自己负责。这个条件其实对我很不利,很少有承包商干这种傻事。

				州市两级政府决定,他们派人负责监督工程,拜他们所赐,这应该是建筑史上最严重超时超支的工程了。政府委派城市发展委员会的主席理查德·卡亨监督我们的项目。理查德人很好,但是像罗伯特·摩西一样,有点权力狂。而且,我并不清楚他的建设经验和能力。

				卡亨接管后,第一件事是聘用贝聿铭做建筑师。贝聿铭名声很大,但在我看来,他处理问题总爱用特别大的手笔,而且毫不节制。贝聿铭首先为会场设计空间框架,但他的方案是所有职业工程师们公认的难题,而且建筑费用肯定会超支。特别是用于会展中心的话,这种方案更难操作。

				一开始我就跟卡亨和他的团队建议,我们得同时建会展中心的停车场。他们却说,建停车场得先取得政府的环境影响评价书。我的意见是:“拖得时间越长越难获批。如果一直拖到最后,就得另立文件申请,最起码现在可以先进行准备工作。”但是,他们并不理会我的建议。所以,到最后停车场也没建起来,而且短时期内也没有兴建的可能。

				会场入口处的位置,他们的选择也很草率。如果入口处在会场西面,与哈得孙河相对,顺便还能欣赏宜人的风景。可是,他们却将入口放在会场东面,面朝车水马龙的11号大道。

				这些问题让我忍无可忍。1983年,工程延期和超支问题越来越严重,我提笔写信给新的城市发展委员会主席威廉姆·斯特恩,第二次申请工程的承包权,这次我不要任何的资金补助,只要让我拥有工程的监督管理权,我还保证一定能在预算内高效完成工作。



			 				我的申请再次被拒绝,会展中心的工程从失败变为惨败。去年,在延期四年、超支2.5亿美元的情况下,这项工程终于竣工。加上这几年的储囤成本费,工程耗资不下10亿,财政赤字创下了7亿元。

				这项工程简直就是耻辱,更糟的是,很多人对此根本毫无感觉。1986年,虽然受邀参加会展中心的开幕仪式,但是我拒绝了。政府原本可以在优势地块上建出完美工程,可是因为计划失败,预算不周,这一切都给毁了。即使今天会展中心取得了成功,那些被挥霍掉的金钱永远也弥补不回来了。

				说来有趣,虽然34号大街的建设大费周折,不过我从没拿它跟60号大街的建筑项目做过对比。说到底,还是60号大街的项目困难更大啊:社区管理委员会的反对声音大,分区又复杂,银行也不愿在城市的经济风雨飘摇的时候贷款给开发商。

				1979年,虽然百般不情愿,我还是放弃了自己在60号大街的建设计划,转而投向更有前景的生意。

				接下来的第一笔,便是与维克多·庞万力和宾州中铁公司洽谈,购买康莫得酒店。





6 君悦大酒店:42号大街的复兴之源


				由于购买宾州铁路沿河两处地块的缘故,我跟维克多·庞万力和他的团队相处得越来越好。1974年下半年的一天,我在维克多的办公室半开玩笑地对他说:“伙计,现在我已经有了宾州中央铁路的两处地块,你们公司还有什么好买卖?”

				维克多说:“我们手里还有几家酒店,你可能会有兴趣。”

				宾州中央铁路在市中心确实是有几家酒店,互相离得也不远,它们分别是:比尔特摩酒店、巴克莱酒店、罗斯福酒店、康莫得酒店。前三家酒店经营相对得比较成功,买下它们应该不会花太多钱。康莫得酒店危机重重,不仅不盈利,而且多年拖欠税金。

				维克多的消息让我喜不自禁。我当即想到,康莫得酒店在纽约中心,位于42号大街和公园大道交会处,与中央车站相邻,将来一定是这四家酒店里发展前景最好的。

				得到消息后,我立刻步行去了康莫得酒店,那天的情景我至今历历在目。酒店附近的地区落败不堪,半数建筑物都已被没收。康莫得的外墙脏得不成样子,酒店门廊也邋邋遢遢,看起来像个福利旅馆。一楼沿街房是破破烂烂的跳蚤市场,店面都被木板封住了,门口乱糟糟堆着废弃物。多数人看到这幅场景,一定觉得压抑难耐。

				但是当我离酒店越来越近,却注意到了一些事情。当时是早上9点,很多来自康涅狄格州和韦斯特切斯特(Westchester)的西装革履的上班族从中央车站和地铁站涌入42号大街。 纽约虽然在衰落,可我在康莫得大酒店却看到了希望。只要纽约城一天还在,每天就会有成千上万上流社会的人从四面八方经过这里。不说别的,康莫得酒店是发展这里的关键,如果让我经营,它一定能东山再起,因为光是它的地理位置就很占优势。



			 				我重新找到维克多,跟他说我对康莫得酒店感兴趣。维克多听了很高兴,因为在别人眼中,康莫得已经一文不值了。我同时把自己的想法也告诉了父亲,父亲以为我在开玩笑。后来在一次采访中,父亲跟记者说,他听了我的想法之后的第一感觉就是:“当时,连赫赫有名的克莱斯勒大楼(Chrysler Building)都濒临破产,他却买这么一家酒店,简直就是飞蛾扑火。”

				这个想法不是心血来潮,我知道潜力和弊端并存,这项投资可能让我一鸣惊人,也可以让我一败涂地。从第一天接触这笔生意,我就在尽力让所有风险最小化,从经济方面来说,所有努力都没白费。随着时间的推移,这笔交易越来越棘手,虽然投入了巨大的时间和精力,可总会出现这样那样的问题,这些问题不是单纯靠金钱就能解决的。我不能只在嘴上说说,我还要证明我自己,向其他房地产开发商、向媒体、向我父亲证明:我一定说到做到。

				购买康莫得酒店,其实是要耍一些“花招”的,不过这些花招比我预想的多。首先,我得让庞万力团队的人相信,我是购买酒店的最佳人选,但是洽谈中尽量不涉及钱的问题。同时,我请到一位经验丰富的酒店管理人员,有他做担保,我向银行寻求贷款会容易一些。这还不够,我还要说服政府官员最大限度减免我的税费。当时那种情况,银行甚至不愿意贷款给效益好的企业,但是,如果看到政府能给我减税的话,银行一定愿意给我贷款。

				有趣的是,我最有力的武器是拿纽约城糟糕的经济环境做挡箭牌。我跟庞万力说,在纽约经济岌岌可危的时候,我可能是唯一一位愿意在破败街区购买濒临倒闭酒店的人。对银行方面,我跟他们说,给新项目提供贷款是他们振兴纽约经济的职责所在。对政府官员,我也有充分的理由:他们给我减免税费是一项双赢之举,我的酒店肯定会带动与之相关的建筑项目和服务业的发展,繁荣区域经济,最终能给城市贡献大量的税金。

				1974年秋末,我把购买酒店的事情正式与庞万力提上了桌面。八九个月之前,宾州中央铁路公司刚刚投资200万对康莫得酒店进行了翻新,这项工作的效果,仅相当于给一辆出过严重车祸的车重新打了蜡。酒店翻新之后,1974年宾州中铁还是产生了巨额亏损,这里面还不包括康莫得酒店欠下的600万元税款,康莫得酒店就是公司亏损项目之最。



			 				很快,我们为交易制定了初步计划。我打算以1000万美元收购酒店,前提是我能得到政府的税费减免、银行贷款,还要找一位酒店经理。也就是说,我会全盘考虑再做定夺。不过,有25万元是我必须要花费的,但是我又不愿意在谈生意的初始阶段就这么大手笔,要知道,在1974年,25万元对我来说可是个大数目,于是我打算缓一缓。合同已经签好了,但是我让律师从中又找出了很多法律漏洞,然后给他们驳回。与此同时,我继续为各项事宜积极准备着。

				首先,我需要一个精美绝伦的设计,让人们对我的酒店一见钟情,为此,我约见了一位年轻有为的建筑师德尔·斯卡特。我们于周五晚上在麦克斯韦餐厅见面,我很快被德尔的才情所吸引。我告诉他自己的想法之后,他拿起菜单就开始绘制设计图。

				我跟他说,设计的关键是一定要给人焕然一新的感觉。康莫得大酒店之所以经营不好,一半原因是因为它的氛围让人感到压抑。从一开始,我的观点就是彻底改变酒店外观,将原来的砖墙改为青铜建材,如果青铜成本过高,就用玻璃。我希望酒店看起来富有现代气息,能够光彩夺目,让行人愿意驻足欣赏。我看得出,德尔完全领会了我的意思。

				吃过晚饭,我请德尔和另外一些朋友去我的住处,就是第三大街的那间小工作室。到了那儿,我让他们给我的家具提点儿意见,有的人只是附和说“很好”、“不错”之类的,德尔则不同。“家具太多了”,他一边说着,一边重新摆放它们的位置,有些直接给挪到了门外走廊里。被他这么一摆,屋里的空间显得大了许多,我非常喜欢。

				我聘用了德尔,并花钱请他赶制设计图,以便给政府和银行做幻灯展示用。我还嘱咐他,设计图一定要很上档次,一个制作精良的幻灯片会对事情的发展起到很大的促进作用。



			 				到1975年春天,我们的设计工作已经进行的差不多了。4月中旬的一天晚上,德尔打电话说他被供职的卡恩·雅克布/霍克国际建筑公司(Kahn& Jacobs/ Hellmuth, Obata& Kassabaum)解雇了。我知道他跟自己老板的关系一直不好,但是霍克国际建筑公司无论从资源还是名气上,都对我的酒店建筑很有利,我不想因为这两方的矛盾耽搁工程进度,而且,德尔一时半会儿找不到新东家怎么办?谁知德尔很快跟格鲁泽联合公司(Gruzen & Partners)签约了,这倒让我有机可乘。霍克公司非常想继续负责我的酒店建设,德尔也是,我可以利用他们的这种关系压低薪酬。最后,我选择了德尔,付他的薪酬自然不算太高。我告诉他,这项工程意义非凡,能使他成为建筑界的明星。虽然当时对自己的薪酬不满意,但是德尔后来告诉我,我的话没错,从君悦大酒店(Grand Hgatt)〔凯悦酒店旗下品牌之一,总部没在芝加哥,其中还包括柏悦(Park Hyatt)、凯悦(Hyatt Regency)、Andaz,Hyatt Place等酒店品牌〕到后来的特朗普大厦,他的精彩设计确实为自己赢得了建筑界明星的称号。

				1975年初,我开始物色经理。说实话,我对酒店经营一无所知。如今经过多年学习,我已经懂得如何把酒店经营得有声有色,但是那时候,我才只是一个27岁的年轻人,连酒店都没住过几次,却敢买下一座150万平方英尺的“庞然大物”。这家酒店将拥有1400个房间,是继25年前希尔顿大酒店之后纽约最大的酒店,为此,我必须找一位经验丰富的经理。我把酒店定位为大酒店的连锁酒店,这个设想基本合理:连锁酒店虽没有特别之处,但能加入国内酒店系统的大家庭,学到生意经和酒店管理知识。

				一开始,我就看好了凯悦集团庞大的连锁机构。希尔顿和喜来登酒店名声虽大,可都有点过气,假日酒店和华美达酒店(Ramada Inn)星级又太低,只有凯悦让我满意。凯悦的设计风格富有现代色彩,外观清新明亮又有光泽,这些正是我对康莫得酒店的改装设想。另外,凯悦集团的门槛很高,如果生意做成了,也是对自我能力的证明。

				还有一个原因,如果我成为凯悦集团旗下的酒店,这个影响力将是空前的。希尔顿和喜来登在纽约已经有几家连锁店,以纽约现在的经济形势,他们肯定不愿意新设连锁店。凯悦集团在其他城市经营不错,他们也急于在纽约打响品牌。



			 				1974年末,我致电凯悦集团总经理小胡戈·孟弗兰德,即斯基普·弗兰德。斯基普没有给我留下很深的印象,但是通过交谈我确信凯悦想在纽约开一家连锁酒店,于是我把自己的想法告诉了他。我们很快就达成临时协议,我真是既高兴又自豪。两天后,斯基普却打来电话说:“抱歉,我们上次订的协议不合适。”于是我们又重新协商,握手成交,可是几天后,生意又黄了,这成了一种恶性循环。后来,凯悦集团一位跟我关系很好的高层主管打电话告诉我:“我有一个建议,你可以打给董事长杰伊·普利兹克,直接跟他谈。”

				我那时几乎没听过普利兹克,可见我有多年轻了,我知道普利兹克家族是凯悦集团最大的股东,仅此而已。这位朋友说,普利兹克才是集团的掌门人。我一下子明白了:如果你要做大生意,就得跟最有权的人直接谈。

				公司最有权的人只有一位,其他人说白了都在给他打工,员工是不会为了别人的生意尽全力争取的,他们尽力争取的只是自己的工资和圣诞节福利,其他时候则是能不烦老板就不烦。所以,他们给上司汇报一笔生意的时候,自己基本上没有任何立场。在我面前,他会对我的生意表现得很感兴趣,可是在老板面前,他至多会说:“纽约有个叫特朗普的打算跟咱们做生意,这笔生意对我们有利有弊,您有什么意见?”如果老板感兴趣,员工自然随声附和,如果老板不满意,员工马上见风使舵,说:“我也觉得您不同意,但又觉得应该给您汇报一下。”

				转眼已是1975年春天,我给杰伊·普利兹克打了电话,他对我的来电似乎很感兴趣。凯悦集团总部位于芝加哥,但是杰伊说下星期会来纽约跟我见面。我那时还没有豪华商务车,只能开着自己的车去接他。谁想到那天非常热,我想杰伊坐在车里一定特别不舒服,不过他没表现出来。看的出来,杰伊为了生意是可以心无旁骛的。休息的时候,他会很放松,但是大部分时间他都敏锐机警,做事谨小慎微。幸运的是,我很适应他的性格,所以我们俩相处很好。杰伊另外一个特点是不轻易相信别人,这点跟我很像,我们对彼此都很有警觉,不过这也意味着我们从一开始就很尊重对方。



			 				我们很快达成协议,同意做彼此的平等合作伙伴。我负责建酒店,凯悦负责建成后的经营。比达成初步协议更重要的是,从此以后我可以直接找杰伊解决任何问题,这种关系一直延续到今天,虽然我们有时候不苟同彼此的观点,但是合作关系一直很稳固,因为我们可以直接对话。

				1975年5月4日,我们一起开了新闻发布会,正式宣布合作伙伴关系,在假定我们得到银行贷款和政府免税的情况下,完成购买、装修和翻新康莫得酒店的一系列工作。有了凯悦集团的“通行证”,再加上德尔早期的设计图和工程的粗略预算,我就可以向银行申请贷款了。我已经聘请了一位资历很深的房产经纪人亨利·皮尔斯协助我进行贷款。

				亨利·皮尔斯是皮尔斯,梅尔,格里尔公司(Pearce, Mayer, Greer)的老板,是个了不起的人。他虽已将近70岁,但是看起来比20几岁的年轻人还有干劲,在申请贷款的过程中,他总是尽职尽责,不屈不挠。因为年纪大,人们自然觉得他资历深,再加上他执著的精神,都对我们的工作很有帮助。我们总是一起去见那些尊口难开的银行家,他们当中大部分都没听过我的名字。很多方面我比亨利要保守,于是银行家专心对付亨利这位跟银行打了一辈子交道的白发老人,对我则比较放心。

				我用当初说服维克多·庞万力的方法跟银行谈判。我先告诉他们特朗普“集团”取得的成就,还特别强调我们会在预算之内按时完成工作,因为我知道银行最害怕成本超支,如果超支,即使当初完全符合条件的贷款最后也有可能收不回来。我向他们展示了设计图纸和跟酒店一样光彩夺目的模型,另外,我保证酒店一定会带动区域经济发展,创造成千上万个新的工作岗位,最后,我一定要说说凯悦集团的巨大影响力,还有我们期望从政府得到的税费减免。没想到,一提税费减免,我就犯了“第22条军规”(Catch-22),使自己陷入了进退两难的境地。原因是,没有银行贷款,政府是不愿意考虑税费减免的,同样,银行也是看到政府先批了税费减免,才愿意对外放款。



			 				最后我们决定另辟蹊径,正面进攻不行,我们就反其道而行之,站在他们的立场去说服他们,主要是引起他们的负罪感和社会责任感。我会说,从你们的角度看,贷款给我们是为纽约做贡献。纽约现在虽然身陷危机,但是它的明天是美好的,你不贷款给我们,让我们为城市经济发展做贡献,怎么帮纽约复兴?既然你能借钱给第三世界的国家和郊区的商人,为什么不把钱借给我们?

				可是一切都无济于事。有一次,终于有一家银行愿意给我放款了,结果在最后一刻,我的一个主管人员因为提了一个无关紧要的技术问题,让整个工程功亏一篑。这个主管简直是个机器,对工作毫无感情。工作对他而言就是耗时间,他只要每天下午5点按时回家,就万事大吉。这种态度,还不如一个对事业充满激情的杀手。如果一个杀手跟你说“不行”,你还有机会说服他,也许经过一番唇枪舌剑,能跟他达成协议。可要是一台机器说“不行”,这可就难办了。就像这位主管,你对他讲遍世界上的大道理也不顶用,完全是对牛弹琴,他听完后还是一板一眼的跟你说:“唐纳德,不行,不行,真不行。”这件事过后,我跟亨利说:“要不这个生意就算了吧。”但是亨利不想放弃,他跟我的律师杰瑞·施拉格给了我很多鼓励,我们一起继续努力着。

				看来想得到银行贷款,只能先让政府给我们减免税费。我把希望寄托在政府1975年初颁布的《商务投资奖励办法》(Business Investment Incentive Policy)上,这个政策主要是在市场不景气的时候给开发商进行税费减免,鼓励他们进行商业投资。1975年6月,我毅然向政府申请税费减免。很多人会觉得我的做法很可笑:没有银行贷款还敢申请?可是我决定,一不做二不休,不仅去要,还要多要。我一定要镇定自若地向政府申请大笔的免税金额,这样的话,即使他们削减一部分,剩下的也不少。这就跟玩高风险赌博游戏差不多,如果竞争双方都没有好牌,那就只能从气势上压倒对方了。不过,一旦在政府面前夸下海口,就没法不做这桩生意了,不然别人会说我不讲信用。何况,那时候政府确实是迫切地鼓励商人投资。



			 				1975年10月份,我第一次向政府提出申请,没有绕任何弯子。我在申请里说,康莫得酒店的情况急转直下;要是不采取措施,中央车站附近的区域马上就成为贫民窟了;凯悦集团在纽约建连锁酒店,万事俱备,只欠几百万建筑基金,我热切盼望政府能给我减免房地产税。

				负责城市经济发展的专员为我的申请构架出了兑现方案。他们可以连续40年减免我的房产税,条件是我要给政府交年费,酒店经营的利润也要跟政府共享。具体的操作办法相当复杂。第一,我付1000万美元给宾州中铁,买下康莫得大酒店,从这些钱里拿出600万给政府,作为偿还酒店当初欠下的房地产税。第二,政府以1美元的价格从我手中买走康莫得酒店,然后租给我,租期99年。我以租金代替房产税,第一年租金25万美元,逐年递增,到第40年免税期结束,我的租金是270万美元。同时,我要按一定比例将营业收入给政府分红。这样下来,我们实际支出的钱跟1974年按酒店价值算出的房地产税相差无几。

				当然,这些计划的最终决定权在城市预算委员会(Board of Estimate),他们将于1975年12月份开会讨论我的申请。距他们开会讨论还有一周的时候,我找到维克多·庞万力,跟他说,如果我们想得到政府的免税,就要想办法证明康莫得酒店已经处于水深火热之中,马上就要倒闭了。维克多跟我想的一样。12月12号,庞万力对外宣布,1975年间,宾州中铁在康莫得酒店又损失了120万美元,1976年情况将会进一步恶化,酒店最迟到1976年6月30号永久关闭。

				我没想到,两天之后又有一项重要声明——波特曼联合公司(Portman Associates)声称放弃在地跨三条大街的时代广场建大型酒店的计划,原因是他们申请了两年的银行贷款始终得不到批复。这个消息对我来说很不利,因为我正在搜集所有跟贷款有关的信息,以此向银行证明在纽约投资是有意义的。不过,我也可以为此跟政府挑明,波特曼公司的失败更证明,如果政府不批准我减免税费,我会跟波特曼公司一样得不到银行贷款。

				1976年初,预算委员会决定修改给我的免税方案,他们不再需要我先把酒店以1美元卖给政府,再高价租回,而是把我的生意交给纽约州的城市发展委员会。移交过程是符合规范的,不过从个人角度讲,这个改变对我大有裨益。跟政府相比,城市发展委员会拥有驱逐权,即他们可以依法迅速、高效地驱逐原有房客,换做开发商,这项工作大概要花几个月甚至几年时间。



			 				可是,到了1976年4月,预算委员会依然没有对我的申请做出批示,反对我的呼声却越来越高。最强的一支来自一些酒店的老板。阿尔伯特·福尔米可拉是纽约酒店协会的会长,他认为政府给我减免税费,对其他交付全额房地产税的经营者是不公平的。希尔顿酒店老板阿方斯·萨拉莫内则说,免税期十年还可以接受,十年之后,所有人都该公平竞争。哈里·赫尔姆斯利算是他们当中经营比较成功的,嫉妒心也不强,可是连他都说我的要求有点过分。预算委员会投票表决之前,三位委员在康莫得酒店前面召开新闻发布会,公开谴责我跟政府的协议。我并没有太放在心上,这只是政客的一种惯用伎俩罢了,他们听到反对我的风声,便见风使舵,借机吸引选民和媒体的眼球。

				担心归担心,可是我在公众面前毫不示弱,从不承认自己有错。一次一个记者问为什么我能得到40年的税费减免,我回答他:“那是因为我没跟政府申请50年税费减免。”

				他们之所以反对我,主要是觉得政府给我的好处太多了,减免税费的期限只是原因之一。批评者们还认为,不该把我给政府的分红设置上限。而且,按照1974年的标准,我的最大租金数额和全部房产税价格相等,其实这笔数字应该是很灵活的,因为还要考虑几年之后房产升值,和随之上涨的房产评估价格。

				如果我是负责谈判的政府官员,我也会陈列上述理由。但是,虽然其他酒店经营者都忙着鸡蛋里挑骨头,却没有人跟我争夺酒店的经营权,因为他们中绝大部分人都认为我是经营酒店的不二人选,这一点政府也没有异议。在那之前几个月,一位政府官员曾让我把跟宾州中铁的合同复印件寄过去,我照做了。不过,因为我那25万美元还没有到付,寄给政府的合同里只有我方的签字。这一点无人察觉,直到两年后,一位记者打算报道当年那笔生意,请政府找出当年的合同,才发现了纰漏。



			 				距预算委员会第三次投票表决还有两周,跟我竞争康莫得酒店经营权的人终于出现了。对方在一片穷人区拥有几家廉租酒店。他们的负责人表示,如果政府得到康莫得酒店的所有权,他们愿意买下酒店,投入几百万进行翻新,将经营所得利润与政府共享,上不封顶。由于对方信誉不高,提出的想法又欠考虑,他们的出现其实是帮了我的忙,康莫得酒店可不需要三流的管理和二流的投资。

				我认为,庞万力和宾州中央铁路的作用是至关重要的,谁也不希望看到康莫得酒店破产倒闭。5月12号,庞万力宣布,宾州中铁打算6天之内永久关闭康莫得酒店,除非政府第四次订出投票表决的时间。紧接着,批评声又来了,说庞万力的声明只不过是激将法而已,庞万力是该从时间上要挟政府了。其实,早在6个月前宾州中铁就放话说夏天会关闭康莫得酒店,加上酒店的入住率也由去年的46%下降到了33%,预计1976年酒店的损失会达到460万。

				5月19号,纽约所有报纸都在头版撰文发布了康莫得酒店最后一批住户搬出的消息,还提到上百名酒店员工变为无业游民,店铺老板担心酒店倒闭会影响自己的生意。这样的报道正是我愿意看到的。5月20号,预算委员会8比0全票通过我的税费减免申请。40年的税费减免期限可以让我省下数千万元的资金,这场战役付出的很值。

				反对我的人怎么想无所谓,10天之后《纽约时报》的一篇社论让我双喜临门。社论说:“唐纳德的竞争者只会让康莫得酒店带来欠税和破产。他们除了给政府带来税务上的损失,还会让酒店所在的地区从发展主力变为城市的伤疤和心病。”

				没想到,银行依旧不给我们贷款,现在我还是无法理解银行为什么不相信我们。1974年,康莫得酒店的房价是每晚20.80美元,只要入住率保持在40%以上,就能保证酒店收支平衡。我们计划买入酒店后,房价定为每晚48美元,平均入住率60%,这已算是保守估计,可银行却说我们过于乐观。结果,到1980年9月酒店正式营业的时候,城市经济开始复苏,房价涨到每晚115美元,入住率超过80%。1987年7月,房价涨到每晚175美元,入住率已接近90%。



			 				最后,我们从另外两家机构得到了资金支援。第一家是公平人寿保险公司(Equitable Life Assurance Society),它们除了做业务,还有很多不动产。保险公司老板乔治·皮科克同意借给我3500万美元,他跟他的员工都认为新建的君悦大酒店会促进城市经济发展。另外一家是鲍里储蓄银行(Bowery Savings Bank),总部在我的酒店对过,他们借给我4500万美元,原因很现实:他们可不希望与自己一街之隔的邻居破产完蛋。

				如果只是重新粉刷康莫得酒店,而不是把它改建成全新的君悦大酒店,我一定能省下千百万资金,而且,竭力反对我花重金对康莫得酒店进行翻新的人的确不在少数。从我宣布把康莫得的砖面墙改成玻璃幕墙那天开始,一些评论家和保守派就开始反对,他们认为酒店应该沿袭中央车站地区的古朴风格,用砖和石灰岩做建筑材料,跟街区其他建筑的风格保持一致。

				在我看来,让酒店保持原来的风格等于自取灭亡。我对评论家说:“拜托各位,别跟我提那些伟大的建筑了。克莱斯勒大楼已经丧失了抵押品赎回权,整个街区都奄奄一息,你们说的根本行不通。让我保持康莫得酒店的原有风格实在是太荒唐了。”

				很多事情总会发生意想不到的改变。当初反对我构想的那些评论家和保守派,等酒店建成后,都很喜欢它。他们发现君悦大酒店原来是一个巨大的“投影仪”,无论是走过42号大街还是穿过公园大道,只要抬头看一眼君悦大酒店,就能看到四面玻璃墙上映射出的中央车站、克莱斯勒大楼等一些附近的地标,这些事物以前是很少被人注意到的。

				另外一项引起巨大反响的是酒店大厅。纽约多数饭店的大厅都让人感到沉闷乏味,我的酒店大厅一定要与众不同,让人们流连忘返。大厅的地板是奢华的褐色大理石,栏杆和圆柱都用了富有光泽的黄铜。这座高达170英尺的玻璃外观酒店在42号大街平地而起,绝对是史无前例的。我敢说,如果继续保持康莫得酒店原来沉闷老气的风格,一定收不到现在的影响力和商业效果。



			 				1980年9月,改装之后的康莫得大酒店,也就是君悦大酒店正式开张营业了。酒店可以说是一炮而红,经营到今天,每年的毛利润超过3000万美元。既然凯悦集团负责酒店经营管理,所以,酒店建好之后我的任务也基本结束了。不过,因为我享有酒店50%的股份,所以酒店也不是完全与我无关。为此,我和凯悦集团刚开始还产生了点小摩擦。我经常派主管去酒店看一下运营情况,多数都是我妻子去,凯悦为此很不满意。有一天,负责所有凯悦连锁酒店的主管帕特里克·福利给我打来电话:“唐纳德,不能再这样下去了,君悦酒店的经理快要受不了了。您的妻子经常过来,大厅角落的灰尘她要管,门口守卫的制服是否整洁她也要管。酒店经理不擅长跟女士打交道,但毕竟他才是这里的主管,手下还有1500名员工。我们应该按酒店规章制度办事,不然没法做生意。”

				我告诉帕特:“我明白你的意思,也知道这样做确实会出问题。但是,既然这家酒店的一半股份都是我的,我就不能对发现的问题坐视不管。”帕特建议我们下周面谈这个问题,我同意了,我喜欢帕特也尊重他,他是个出色的主管,有着爱尔兰民族的所有优点。无论在哥伦比亚特区的华盛顿,还是在佛罗里达的西棕榈海滩(West Palm Beach, Florida),他能记住那里每一位凯悦酒店员工和他们家人的名字,他会跟厨师问好,鼓励行李工好好干,对保卫和女服务生态度也很好。他一来到酒店,所有人都会精神倍增,感觉腰板儿也直了很多。

				我们见面后,帕特告诉我:“我打算给酒店换一位经理。他是我的得力助手,而且跟你妻子一样是东欧人。他处事灵活,能跟你妻子和平相处。这样你妻子就能随时过来,发表任何意见,我们也能皆大欢喜。”

				显然帕特想办法解决了这件事情。新的经理很圆滑,他每周都给我打几次电话,把酒店所有琐事交代一遍。比如:“唐纳德先生,我们想把14层的墙纸换掉,您有什么意见?”或是:“我们打算给一家餐厅换新菜单了。”或者:“我们打算更新洗熨服务的方式。”除此之外,所有与管理有关的会议他也邀我参加。他这样事无巨细,把我牵扯到酒店管理中,让我实在受不了。最后,我告诉他:“别问我了,你看着办吧,这些事情不用让我知道。”他的手段很高明,没有跟我硬碰硬,而是主动、友好、热情地跟我沟通,最后成功达到了自己的目的——我终于不再过问酒店的事情了。



			 				君悦大酒店经营得很成功,不过,比起君悦酒店一半的拥有权,我更看重合同里的一个小条款,人们称它“排他合同”。合同规定,没有我的允许,任何人不得在纽约五大区建凯悦集团的连锁酒店跟我竞争。

				早些时候,我希望从凯悦集团董事长杰伊·普立兹克那里争取这个条款,被他拒绝了。杰伊头脑精明,他肯定不愿意在纽约这座国际大都市只建一家连锁酒店。就在我们正式签合同之前,我单独跟一位银行部门经理进行了交谈,我告诉他,这次贷款数额大,风险高,唯一保护银行贷款的方法就是从凯悦集团得到排他合同,使凯悦集团两年后不能在42号大街新建连锁酒店。部门经理马上明白了我的意思,他闯进会议室,对凯悦集团的人说:“各位,我们这次要放出数千万美元的贷款,这可不是小数目。你们必须签下排他合同,保证不在纽约开其他连锁酒店,否则,我们拒绝贷款。”

				其实我只是在碰运气,因为银行贷款随时可能泡汤。但是,杰伊·普利兹克的不在场对我非常有利。他当时在尼泊尔登山,代他出席的一位经理怎么也联系不到他,而银行只给凯悦集团一个小时的时间做决定。在这一个小时里,我自己动手写了一份排他合同,内容是除了我的君悦大酒店,凯悦集团不能在纽约五大区(包括两个机场)新开连锁酒店。合同允许凯悦在这些地区开小型豪华酒店,但是我认为,从经济方面考虑,这种酒店的可操作性不大。一小时期限到了,凯悦集团的代表签署了我订的合同。

				我在自己的遗嘱里也提到了这项排他合同,为的是防止我的继承人过于温顺,让凯悦集团钻空子。我担心自己去世后,凯悦集团会派出诡计多端又和蔼可亲的人,对我的继承人说:“我们打算在肯尼迪机场(Kennedy Airport)建一家对君悦酒店不具竞争性的酒店,你一定不会介意吧?”凯悦集团想在纽约建的酒店,绝对不止一家。但是只要决定权在我手里,就没什么好怕的。



			 				这点担忧并不是毫无根据的。杰伊·普立兹克的父亲安·普利兹克算是家族元老了,最近刚刚去世。他在世的时候,只要来纽约,一般都会找我。普利兹克父子性格迥异,唯一的共同点是都很精明。杰伊很理智,但是他的父亲比较感性,性格开朗,像泰迪熊一样可爱,他们俩是一对完美组合。老普立兹克先生刚开始创业的时候没什么资产,但是银行愿意贷款给他,就是因为他讨人喜欢。杰伊就不同了,他不需要讨好银行。现在家族企业壮大起来,杰伊作为掌门人,哪怕再冷若冰霜,银行也愿意跟他打交道。

				老普利兹克以前来纽约,会这么跟我打电话:“唐,我来纽约了,找你没什么事,就是跟你打声招呼。”我会说:“我知道你是来干什么的,你想在纽约开连锁酒店,对不对?”他说:“唐,真希望你同意我们在纽约建酒店,这不仅对你没坏处,而且对我们,对所有人都是件好事。”每当听到他这么说,我都会故意转移话题,他人这么好,我实在不忍心直接拒绝他。

				我很少用对待老普利兹克的方式对待别人。他1986年去世,葬礼在芝加哥举行。那天我刚好有一个特别重要的商务会议,关于我梦寐以求的一笔生意,为此我已经准备了几个月,而且与会人员是从四面八方专程赶来我办公室的。但是,为了去芝加哥参加葬礼,我取消了这个会议。虽然这笔生意再也没希望谈成了,但是我不后悔。这个世界上总有这么一些人值得你去尊敬和爱戴,在他们去世的时候送他们最后一程。我想,之所以能跟凯悦集团保持长久稳定的合作关系,除了他们企业本身的强大之外,还有一个原因,就是我一直对老普立兹克先生怀有敬重和缅怀之情。





7 特朗普大厦:蒂芙尼般的璀璨传奇


				我跟富兰克林·贾曼的会面,并不算个好开始。

				1971年搬入曼哈顿之后,我常走街串巷考察地段,看中了57号大街和第五大道交会处的一座11层的建筑,邦维·泰勒公司(Bonwit Teller)就位于那里。这个地块位置极佳,面积又大,集两大优势于一身,我猜,这该是纽约城最好的地块了。在这里建一座大厦,前景一定不错。

				邦维属于格涅斯科公司(Genesco)。瓦特·马克西·贾曼先生1950年末创建了格涅斯科公司,现在把它做成了大型联合企业。马克西先生靠制鞋企业起家,后来开始收购同类企业,再后来进军鞋子零售市场,并收购了蒂芙尼(Tiffany)、亨利·班德尔、邦维·泰勒(Bonwit Teller)等公司。20世纪70年代中期,马克西和他的儿子富兰克林·贾曼起了内讧。他们都很有主见,又都想掌权,于是矛盾愈演愈烈,最后父子俩居然在股东大会上打了起来。我跟父亲的关系一向亲密,因此不相信世界上还有这等事情。最后,富兰克林成功地把他的父亲踢出局,自己掌了权。因为,1975年跟我洽谈邦维生意的是富兰克林。

				当时,我在房地产界还没有什么业绩纪录,一方面正努力争取君悦大酒店的经营权,另一方面还不想放弃会展中心的工程,可没有一件明朗的。尽管如此,富兰克林还是同意见我。见面后,我开门见山地告诉他,自己有意购买邦维·泰勒所在的大楼。我知道这笔生意不好做,于是尽量把条件说得诱人一些。我向他建议,可以在他的店铺上面施工,不影响店铺营业。这样做可能行不通,但是我想证明自己在竭尽全力得到这里。



			 				没等我说完,富兰克林的表情就在告诉我,这是他听过的最荒唐的事。等我完成自我推销,富兰克林用礼貌却不可商量的语气对我说:“你居然认为我们会把这块风水宝地卖出去,真是天方夜谭。”我们握手之后,我就离开了,我心想,看来谁也别想打这个地块的主意了。

				想归想,我还是不愿放弃,于是开始给富兰克林写信。第一封信是感谢他愿意见我。一个月之后,我写信请他重新考虑我的申请,不过没有任何音信。几个月后,我写信咨询能否再次拜访。后来,我又写信建议一种新的交易方式。虽然心里没底,但我一直坚持不懈地写着,因为我相信,很多时候成败之别关键就在那一份坚持。不过,富兰克林从没改变过自己的立场,好在后来这些信打动了别人。

				我跟富兰克林第一次见面后的三年时间里,格涅斯科公司经历了一场严重的财务危机。我之所以又想购买邦维·泰勒,起因于一份杂志。1978年6月的一天晚上,我在《商业周刊》里看到一篇文章,说格涅斯科公司的管理层人员进行了调整,银行为了把公司从破产的边缘拉回来,坚持让公司换一位行政总裁。新总裁名叫约翰·哈尼根,是个周转企业的能人,刚刚挽救了江河日下的宾士域保龄球集团(AMF-Brunswick)。他的专长,说的好听点叫“修枝剪叉”,其实就是瓦解公司。他不停地卖出公司资产,以便甩掉累累负债,偿还银行贷款。像哈尼根这样的人,每新到一家公司是不会对公司员工和产品有什么感情的,冷酷无情是他的一贯作风。他严厉、聪明,比起过程更注重结果。

				看完报道的第二天上午9点,我给哈尼根打了电话。虽然刚刚走马上任,但他在电话里说:“我知道你为什么打来。”听到这话我有点意外,“真的假的?”





			 				他说:“你为了买邦维泰勒百货公司那座楼,写了不少信吧?咱们什么时候见面?”

				“尽快吧。”我说。

				“那就半小时之后见面?”

				有时候,时机是很重要的,有的人可能在我之前的几天或几周给他打过电话,却不一定能收到这种效果。我们见了面,交谈很愉快。很显然他们公司现在急需资金,他也愿意卖出邦维或公司其他资产。从他那儿离开之后,我想这笔生意应该很快就能谈成。

				哪知道,哈尼根突然不接我的电话了。见面后接下来的几天,我给他打了十几个电话,都没打通。我猜另外有人跟他洽谈了,情况不太妙。我找到路易斯·桑夏,让她帮我联系她的朋友玛丽莲·埃文思。玛丽莲的丈夫几年前把自己的鞋业公司卖给了格涅斯科公司,现在他是公司的大股东,说话很有分量。玛丽莲答应帮我传话给哈尼根。刚传完话,哈尼根就来电话了,约我再见一面,也没解释之前不理我的原因。这次见面,我带上了自己的律师杰瑞·史瑞格,方便当场谈生意,过程很简单:格涅斯科公司拥有的只是邦维百货所在的建筑,不包含建筑物所在的地块。他们对这个地块只有租用权,租期还剩29年到期。我同意以2500万美元买下百货公司和公司所在土地的租用权。

				在我看来,这次洽谈只是万里长征的第一步。每次我为了在一个地块上打造理想中的建筑,都得再整合附近的一些地块,然后申请几个地区规划许可证,这是纽约房地产界常有的事。这次没那么简单,我要买的地方是大家眼巴巴瞅着的一块肥肉,因此,每一步都不容易,步步都要留心。

				当前最紧迫的问题是将这笔生意严格保密。没签合同之前,不能让其他人听到风吹草动,任何闪失都会让我做不成生意。如果将生意公开化,一定会遭到所有人的哄抢,价格自然也会一路飙升。考虑到这一点,一见面我就告诉哈尼根:“咱们先拟一份合同草约,写上你同意我出2500万美元买你的地方,前提是我们要制定出双方满意的合同。这样的话,我们都得对这笔生意负责到底。”哈尼根没有任何异议。哈尼根虽然精明,可毕竟不是纽约本地人。他不知道这个地方是个烫手的山芋,即使经济不景气,也有很多人垂青于此。



			 				我跟杰瑞立刻起草了合同草约,哈尼根看完之后,把最后一条改成了“只有格涅斯科公司的董事同意,双方交易才能进行”。我看了之后,立刻说:“约翰,我不同意你的改动。三四个星期之后,你完全可以让董事会对我们的交易投反对票,那这份合同草约还有什么效力?”我问他卖出百货商店是否要得到董事会的批准,他说不用。“那就把你的改动删了。”他想了一下,同意了。这次会面,我不仅口头上谈成了生意,还得到了书面的保障。

				有了跟约翰·哈尼根的合同草约,我利用签合同之前的这段时间找到了在曼哈顿银行工作的康拉德·史蒂芬森。我父亲一直都跟曼哈顿银行有来往,所以这次购买邦维百货的2500万美元,我打算从曼哈顿银行借。我跟康拉德介绍了一下生意的情况,说我正打算买邦维百货大楼和它所在地块的租约,租约还有29年到期,买下后我会在那里建一座摩天大楼。我刚说完,他就答道:“你说的租期太短,不利于银行放贷,如果你拥有那个地块就好办了。”他担心现在把钱贷给我,如果29年之后地块物归原主该怎么办。我已经考虑到这个问题,于是在电话里告诉他:“我有两套解决方案,都具有可操作性。”

				我把方案向他做了详细介绍。第一,把这座建筑建成写字楼,把第一层出租出去。这个地块的租金不高,每年只有12.5万美元,而且,我有信心在以后30年间,还清银行贷款,并取得良好收益。这条算是自救方案,不过康拉德显然没有被我说动。

				我看重的是第二条方案。其实,我真正希望得到的不仅是大楼和地块租约,而是整个地块,这样就不用担心租约到期的问题了。我跟康拉德说,这个地块归公平人寿保险公司(Equitable Life Assurance Society)所有,听到这里,他第一次表现出了兴趣。考虑到我跟公平人寿保险公司关系很好,康拉德终于答应助我一臂之力。公平人寿保险公司为我的君悦大酒店提供了数额不菲的贷款,现在酒店正在顺利地建设之中,我们对彼此的合作也很满意。



			 				接下来,该跟公平人寿保险公司的董事长乔治·皮科克见面了。1978年9月的一天,距我跟约翰·哈尼根见面刚过了一个月,我找到乔治·皮科克,跟他说自己正从格涅斯科公司手里购买土地租赁权,既然那块地是公平人寿保险公司的,我们可否找个两全其美的方法让双方得益。我建议,买下租赁权之后,我将它交还公平人寿,公平人寿把土地使用权给我。这样的话,作为公平合作的伙伴,我们可以一起在这片潜力无限的地块上建一座全新的居住兼办公大楼。

				公平人寿保险公司完全可以不考虑我的建议,反正土地租赁期一到,那块地自然还得归还他们。但是这样做的弊端在于,如果哪天纽约房地产市场开始回暖,公平人寿却还是得按当初签下的协议,从格涅斯科公司那里收取微薄的租金。我把这些跟乔治做了分析,还跟他说如果不在此新建大厦,我就把大楼进行翻新,在接下来的30年里也能不温不火地赚一笔。这次,我对公平人寿是否愿意再次支持我并没有十足的把握,但是我要让他们知道,我的合作伙伴并不是非他们不可,这样反而更能吊起他们的胃口。幸运的是,乔治当即答应了我的建议。虽然对我建摩天大楼的计划有些质疑,但是想必他对我在康莫得酒店的建树已经心中有数。临走的时候,他给我订了一份临时协议,以我实际履行自己的承诺为准。我再一次得到了临时协议。

				接下来,我将以前两份临时协议为王牌,到蒂芙尼商店争取第三份协议。蒂芙尼商店与邦维泰勒公司毗邻,也在57大街和第五大道交会处。我此行主要是想购买蒂芙尼商店的上空使用权。有了上空使用权,我就能获得分区合并许可,就可以建大型建筑了。可是,蒂芙尼商店的人,我一个也不认识。不仅如此,我还听说商店所有者沃尔特·霍文不仅是位传奇商人,而且是位不易相处、要求苛刻、反复无常的商人。尽管如此,我还是很崇拜他,因为他有点石成金的魔力。在他的经营下,洛德·泰勒、邦维泰勒